ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 3/2006Offene Immobilienfonds: Vertrauensbildende Maßnahmen

SUPPLEMENT: PRAXiS

Offene Immobilienfonds: Vertrauensbildende Maßnahmen

Löwe, Armin

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Foto: Franz Pfluegel/Fotolia
Foto: Franz Pfluegel/Fotolia
Erst mit dem Rücken zur Wand leitet die Branche überfällige Reformen ein.

Wie sich die Zeiten ändern: Noch in den Jahren 2002 und 2003 ertranken die offenen Immobilienfonds in Liquidität. 14,9 Milliarden Euro und 13,7 Milliarden Euro vertrauten die Anleger den offenen Immobilienfonds in diesen Jahren an. Aber das Geld konnte nicht schnell genug in Bürogebäude und Einzelhandelszentren angelegt werden. Die Folge: Die hohe und schlecht verzinsliche Liquidität zehrte an der Rendite. Jetzt ziehen die Anleger ihr Geld aus den Fonds so schnell ab, dass die vorgeschriebene Liquiditätsquote von fünf Prozent bei einigen in Gefahr gerät. Immobilien lassen sich nun einmal nicht so schnell kaufen und verkaufen wie börsengängige Wertpapiere.
Seit Monaten müssen die offenen Immobilienfonds Mittelabflüsse hinnehmen (im ersten Halbjahr 2006 mehr als acht Milliarden Euro). Einige Anbieter wussten sich nicht anders zu helfen, als die Anteilsrücknahme vorübergehend einzustellen. Dies tat Ende 2005 die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate mit ihrem Fonds grundbesitz- invest. Wenig später musste sich auch die KanAm für ihre Fonds US-Grundinvest und Grundinvest dazu entschließen. Doch damit haben diese Anbieter ein Grundprinzip der offenen Immobilienfonds infrage gestellt. „Wir haben die Immobilie mobil gemacht“, war ein Slogan der Branche. Dazu gehört, dass die Fondsanteile jederzeit in Bargeld verwandelt werden können.
Seit Jahren haben die Kritiker davor gewarnt, dass die Immobilien der Fonds zu hoch bewertet sind. Die Büros (rund 70 Prozent der Anlagen) und Handelsimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Wert der Immobilien ergibt sich so: Die jährlichen Mieteinnahmen werden mit einem Faktor multipliziert, der sich aus Standort, Zustand oder Besonderheiten des Objekts ergibt. Diese an den Mieteinnahmen orientierten Wertansätze entsprechen aber – nach langjähriger Baisse am Immobilienmarkt – nicht den Verkehrswerten, wie sie beim Verkauf zu erzielen sind. Da die Anbieter die Fonds aber nicht unter Verkehrswert verkaufen dürfen und auf der anderen Seite strenge Liquiditätsvorschriften beachten müssen, gerieten sie in die Bredouille.
Wenn die Objekte wirklich mit zu hohen Verkehrswerten in den Büchern stehen, kann die Devise nur lauten: So schnell wie möglich aussteigen, bevor sich diese Erkenntnis oder Meinung allgemein durchsetzt und alle Anleger den Fonds verlassen wollen. Den Letzten beißen die Hunde. Aus dieser Erkenntnis heraus hatte die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate im Dezember den viel kritisierten Beschluss gefasst, den Verkauf von Anteilen, aber auch die Rücknahme einzustellen, um eine Neubewertung der Immobilien vornehmen zu lassen. Die inzwischen rückgängig gemachte Schließung der KanAm-Fonds wenige Wochen später war dagegen notwendig geworden, nachdem gegen einen US-amerikanischen KanAm-Partner Ermittlungen wegen Bilanzbetrug eingeleitet worden waren, die zu einer Verkaufsempfehlung einer Rating-Agentur führten.
Schon im Sommer 2004 waren die offenen Immobilienfonds ins Gerede gekommen, als ein Korruptionsskandal bekannt wurde, in den auch Manager von offenen Immobilienfonds, unter anderem der Deka-Gruppe (Sparkasse), verwickelt waren. Der damit verbundene Vertrauensverlust und die Umtauschempfehlungen durch Sparkassenberater hatten starke Mittelabflüsse beim Deka-Immobilienfonds zur Folge. Die Deka Bank nahm die Anteile, die von den Anlegern zurückgegeben wurden, in die eigenen Bücher.
Dazu war die Deutsche Bank nicht bereit. Das Investmentrecht erlaubt in Notfällen zwar die Schließung eines Fonds für längstens zwei Jahre. Aber dies wurde von den Fondsmanagern nicht einmal als eine theoretische Lösung in Erwägung gezogen, bis die DB Real Estate genau zu diesem Mittel als Ultima Ratio griff: Nachdem die Fondsgesellschaft umfangreiche Wertberichtigungen angekündigt und die Anleger innerhalb weniger Tage rund 400 Millionen Euro aus dem Fonds abgezogen hatten, wurde der Fonds geschlossen. Auch wenn der Fonds seit dem März wieder geöffnet ist und der Abwertungsbedarf der Immobilien mit 2,4 Prozent weit geringer war, als befürchtet worden war, ist der Imageverlust der offenen Immobilienfonds doch erheblich.
Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management, der Dachverband der deutschen Investmentfonds, dem auch die offenen Immobilienfonds angehören, hat daher ein Maßnahmepaket vorgeschlagen, das das Vertrauen der Anleger in den offenen Immobilienfonds wiederherstellen soll. Die Reformvorschläge betreffen drei Themenkreise:

Verbesserung der Liquidität und der Liquiditätssteuerung. Bei Neuanlagen von mehr als einer Million Euro soll eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gelten. Gelder von institutionellen Anlegern, die teilweise nur kurzfristig als Liquiditätsreserve in Immobilienfonds geparkt wurden und eine erhebliche Rolle bei den Mittelabflüssen gespielt haben sollen, werden damit erst gar nicht in offene Immobilienfonds investiert, so die Überlegung. Außerdem soll die Liquiditätsreserve der Fonds von jetzt fünf auf zehn Prozent heraufgesetzt werden.

Bewertung. Nicht mehr die Fondsgesellschaft soll in Zukunft die Gutachter bestimmen, die die Immobilien bewerten, sondern die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin). Dies ist eine lange erhobene Forderung der Kritiker, die immer geargwöhnt haben, dass die Gutachter zu sehr vom Wohlwollen der Fondsgesellschaft abhängig sind. Die Bewertungsverfahren sollen einheitlich geregelt werden. Die Frage bleibt aber, ob ein einheitliches Bewertungsverfahren zweckmäßig ist.

Transparenz. In den Jahresberichten sollen die Verkehrswerte jedes einzelnen Objekts veröffentlicht werden. Auch dies war eine Forderung, die von den Kritikern schon seit Jahren erhoben worden war. Nur: DB Real Estate war die erste Gesellschaft, die diese Forderung gegen den Branchenkonsens umgesetzt hat. Transparenz schützt also nicht vor Fehlbewertungen.
Erst jetzt, nachdem die offenen Fonds gleichsam mit dem Rücken zur Wand stehen, entschließt man sich, grundlegende Reformvorhaben anzupacken. Nur an einem Widerspruch kommen die offenen Immobilienfonds nicht vorbei: Die Immobilie ist nun einmal keine liquide Anlage. In den Jahren eines sich kontinuierlich entwickelnden deutschen Immobilienmarkts konnte die Rechnung aufgehen. Aber in Krisenzeiten muss auch die zeitweilige Einstellung der Anteilsrücknahmen eine Option sein. Der Fall „grundbesitz-invest“ zeigt, dass dies am Ende für den Anleger besser ist, als um jeden Preis die Fiktion aufrechtzuerhalten, bei einem offenen Immobilienfonds könne man jederzeit ein- und aussteigen. Armin Löwe
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