ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 5/2006Seniorenimmobilien: Angelockt – dann abgezockt?

SUPPLEMENT: PRAXiS

Seniorenimmobilien: Angelockt – dann abgezockt?

Jobst, Peter

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LNSLNS Die Deutschen werden immer älter. Längst haben auch Bauträger diese Marktlücke entdeckt: Aus unverkäuflichen Gewerbe- und Mietimmobilien werden gefragte „Senioren-Residenzen“.

Foto: Becker & Bredel
Foto: Becker & Bredel
Von den 82 Millionen Bundesbürgern sind 23 Prozent älter als 60 Jahre. Bis 2030 wird ihr Anteil auf 35 Prozent steigen. Dementsprechend erhöht sich die Nachfrage nach seniorengeeigneten Wohnimmobilien und speziell konzipierten Wohnanlagen.
Diese Entwicklung haben die Bauträger und Immobilienanbieter erkannt. Wird eine Immobilie als „seniorengerecht“ angepriesen, ist sie nicht nur wesentlich leichter verkäuflich als eine herkömmliche Standard-Eigentumswohnung, sie bringt auch einen um bis zu 25 Prozent höheren Preis. Handelt es sich gar um eine Wohnung in einer „Senioren-Residenz“, dann lassen sich Kaufpreise erzielen, die bis zu 50 Prozent über dem Marktniveau liegen können. Nicht zuletzt deshalb werden in letzter Zeit immer wieder Einheiten, die zunächst als Büroimmobilien konzipiert waren, umgewidmet: Aus einem unverkäuflichen „Büro-Container“ wird eine „Senioren-Residenz“. Als zusätzliche „Fördermaßnahme“ werden dabei nicht selten lokale Politiker „eingespannt“, die sich dann damit rühmen können, „etwas für alte Mitmenschen zu tun“.
Böse Überraschung
Problematisch sind vor allem die diffusen Vorstellungen darüber, was überhaupt als „seniorengerecht“ einzustufen ist. Sicherlich nicht unter diesen Begriff fallen Altbauwohnungen in höheren Stockwerken ohne Aufzug sowie Objekte mit schmalen Türen und engen Küchen und Bädern. Bei Neubauten genügen manchem Bauträger jedoch schon eine etwas breitere Tür, ein paar zusätzliche Haltegriffe im Bad und der Verzicht auf Schwellen zwischen den Räumen, um eine Immobilie verkaufsfördernd als „seniorengerecht“ anzubieten – und dies zu deutlich höheren Preisen. Der Käufer erwirbt eine herkömmliche Eigentumswohnung mit einigen besonderen Ausstattungsmerkmalen, die den Bauträger allenfalls ein paar tausend Euro zusätzlich gekostet haben. Im Fall des Wiederverkaufs ist die böse Überraschung programmiert, denn am Zweitmarkt wird der Begriff „seniorengerecht“ kritischer unter die Lupe genommen als in den Hochglanzprospekten der Initiatoren. Aber auch die Selbstnutzung scheitert oft am Mietrecht, das die Kündigung von Mietern erschwert.
Günstiger ist die Ausgangslage bei speziellen „Senioren-Residenzen“: eine Weiterentwicklung von Alters- und Pflegeheim auf Basis von Eigentumswohnungen. An zentraler Stelle werden Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und medizinische Dienstleistungen geboten. Darüber hinaus können sich die Bewohner bei Bedarf weitere Dienstleistungen „hinzukaufen“, die von der täglichen Lieferung der Mahlzeiten bis hin zur vollen Pflege reichen. Ziel ist es, die Bewohner möglichst lange in der gewohnten häuslichen Umgebung zu belassen, ohne dass sie dafür auf komfortable Zusatzangebote verzichten müssen. Geldanleger können sich hier frühzeitig „einkaufen“, die Wohnung erst vermieten und später selbst nutzen.
Nicht blenden lassen
Dennoch sollten sich Interessenten nicht allein von einer möglicherweise komfortablen Ausstattung und ansprechenden Lage sowie den umfangreichen Dienstleistungen des Betreibers blenden lassen, sondern auch das Preis-LeistungsVerhältnis prüfen. Denn der Erwerb eines Anteils beziehungsweise einer Wohneinheit dient nicht nur dem Erzielen von Mieten und der späteren kostengünstigen Selbstnutzung, vielmehr sollte auch der Werterhalt gewährleistet sein, damit die Investition mit Kapitalmarktanlagen konkurrieren kann.
Da die Immobilie in Qualität und Ausstattung meist einer Eigentumswohnung mit gehobenem Komfort entspricht, sollte sie höchstens zehn bis 20 Prozent teurer sein als vergleichbare Objekte mit Standardausstattung. Aber auch für die Zusatzeinrichtungen sollten sich die Mehrkosten in Grenzen halten. Experten gehen davon aus, dass je nach gebotener Infrastruktur allenfalls ein Preisaufschlag zwischen fünf und 15 Prozent gerechtfertigt ist. Allerdings kommt es sehr auf den Einzelfall an. Liegt eine Senioren-Residenz in einer weitläufigen Parkanlage, hat zahlreiche Freizeiteinrichtungen und stehen Hilfsdienste rund um die Uhr schnell zur Verfügung, müssen höhere Preise kalkuliert werden als im Fall einer Großstadtimmobilie mit eng begrenztem Umfeld und sparsamem häuslichem Angebot.
Die Vertragsgestaltung mit dem Betreiber sollte möglichst umfassende Freiheiten vorsehen, jedoch wenige oder – noch besser – keine Verpflichtungen enthalten. Die Preise der gebotenen Zusatzdienstleistungen – angefangen von den Kosten der Verpflegung bis zu den Aufwendungen für Pflegeleistungen – sollten einerseits vertraglich langfristig festgeschrieben sein, andererseits auch zu Konditionen offeriert werden, die mit dem freien Markt konkurrieren können. Im Übrigen sollte sichergestellt sein, dass diese Leistungen auch dauerhaft erbracht werden, zum Beispiel durch eine anerkannte Organisation der freien Wohlfahrtspflege. Und nicht zuletzt ist darauf zu achten, dass die Seniorenanlage das bleiben wird, als das sie konzipiert ist, das heißt, dass sie eben nur von Senioren bewohnt werden darf. Denn Fälle, in denen einstige „Senioren-Residenzen“ durch häufige Nutzerwechsel nach und nach zu schlichten Eigentumswohnanlagen „verkommen“ und sich daraufhin auch die sozialen Dienstleistungsanbieter zurückziehen, sind nicht selten – mit den entsprechenden Folgen, sollte einmal Pflege benötigt werden.
Vorteilhaft ist es, wenn Interessenten den Anbieter ebenso wie das Objekt bereits kennen und wenn es in der Nähe liegt. Keineswegs sollte man sich dazu hinreißen lassen, eine Investition allein auf Basis eines Werbeprospekts vorzunehmen, ohne die Konditionen einer genauen Prüfung zu unterziehen. Peter Jobst
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