SUPPLEMENT: PRAXiS

Immobilien: Optimistische Stimmung

Dtsch Arztebl 2007; 104(19): [25]

Löwe, Armin

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Vor allem ausländische Investoren tragen zum guten Ergebnis auf dem deutschen Immobilienmarkt bei.

Noch nie wurde so viel Geld in deutsche Immobilien investiert wie im letzten Jahr.
Für 50 Milliarden Euro wurden deutsche Immobilien (Wohnungen, Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Logistikobjekte) erworben, ermittelte das weltweit tätige Maklerunternehmen Jones Lang Lasalle. Das bedeutet ein Plus von 143 Prozent gegenüber 2005.
Vor allem ausländische Anleger haben zu diesem Ergebnis beigetragen. Dabei handelte es sich aber nicht nur um Finanzinvestoren, die auf einen schnellen Gewinn aus sind und nach einer kurzen Haltedauer wieder verkaufen. „In verstärktem Umfang haben auch internationale institutionelle Investoren mit langfristigeren und mehr sicherheitsorientierten Anlageentscheidungen die deutsche Investmentbühne betreten“, sagt Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang Lasalle Deutschland. Vier Fünftel der 45 Milliarden Euro Transaktionen mit deutschen Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel, Logistik) entfielen im letzten Jahr auf Ausländer. „Deutschland wird auch 2007 zu den Gewinnern auf den Immobilienmärkten dieser Welt gehören“, erwartet Christian Ulbrich, Chef von Jones Lang Lasalle Deutschland.
Es sind indes nicht unbedingt die höheren Immobilienrenditen, die Ausländer nach Deutschland locken. Das war allenfalls in der ersten Phase der Nachfragesteigerung der Fall. Diese ausländischen Anleger der ersten Stunde, die einen schnellen Gewinn anstrebten, sind teilweise schon wieder auf der Verkäuferseite.
Dass die Ausländer verstärkt deutsche Immobilien entdecken, liegt wohl vor allem daran, dass Deutschland Nachholbedarf hat. Weltweit, vor allem in den USA und Großbritannien, haben die Preise für Büroimmobilien derart angezogen, dass die Eingangsrenditen für voll vermietete Büroimmobilien (Core Investments) dort mittlerweile deutlich unter fünf Prozent liegen. Dagegen bewegen sich in Deutschland die Eingangsrenditen trotz insgesamt sinkender Tendenz immer noch zwischen fünf und sechs Prozent.
Weltweit haben sich die Pensionsfonds entschieden – vor allem nachdem die Spekulationsblase an den Aktienmärkten im Jahr 2003 geplatzt war –, den Anteil der Immobilien an ihren Vermögensanlagen deutlich zu erhöhen. Diese zusätzliche Nachfrage führte zu einem Rückgang der Eingangsrenditen. Dies ist der reziproke Wert der Einkaufsfaktoren (Kaufpreis dividiert durch Nettojahresmiete). Die höheren Preise, die wegen der zusätzlichen Nachfrage gezahlt werden müssen, führen also zu einem Rückgang der Renditen – das Phänomen wird als „Renditekompression“ bezeichnet – die hierzulande eben noch nicht so weit fortgeschritten ist wie in den anderen Ländern; daher die relative Attraktivität des deutschen Marktes.
Aber der deutsche Immobilienmarkt profitiert auch von den Bemühungen der großen institutionellen Anleger, ihr Immobilienvermögen möglichst breit zu streuen. Nachdem die Quote der USA weitgehend ausgefüllt ist und die aufstrebenden Märkte Asiens noch wenig entwickelte Immobilienmärkte mit einem geringen Volumen von Bestandsimmobilien haben, geht der Blick in Länder mit guten wirtschaftlichen Rahmendaten, die in den Portefeuilles noch unterrepräsentiert sind.
Zudem sehen die ausländischen Investoren insbesondere bei den Büroimmobilien an den deutschen Standorten deutlichen Mieterhöhungsspielraum. Wie die Grafik des Immobilienunternehmens IVG zeigt, liegen die Mieten an den deutschen Standorten deutlich unter dem Niveau der europäischen Metropolen, von den US-Städten gar nicht zu reden. Die ausländischen Käufer setzen darauf, dass sie beim nächsten Mieterwechsel oder bei Auslaufen der Mietverträge höhere Mieten durchsetzen und so höhere Renditen erzielen können.
Weitere Impulse wird der deutsche Immobilienmarkt durch die REITS (Real Estate Investment Trusts) erhalten, die rückwirkend zum 1. Januar 2007 eingeführt werden sollen. Damit ergibt sich für private Anleger eine zusätzliche indirekte Beteiligungsmöglichkeit am Gewerbe-Immobilienmarkt. Wohnimmobilien bleiben aber ausgeklammert. Weil REITS keine Körperschaftsteuer zahlen müssen, wenn sie 90 Prozent der Erträge ausschütten, können REITS aufgrund der hohen Dividenden vor allem zu einer Alternative zu den offenen Immobilienfonds werden. Allerdings muss der Anleger die Ausschüttungen versteuern. Armin Löwe
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Grafik: IVG Immobilien-Barometer Büromieten

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