ArchivDeutsches Ärzteblatt12/1997Geschlossene Immobilienfonds: Abschreibungen bis ins Jahr 2000 retten

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Geschlossene Immobilienfonds: Abschreibungen bis ins Jahr 2000 retten

L., A.

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LNSLNS Das massive Werbetrommelfeuer der Initiatoren geschlossener Immobilienfonds hat sich gelohnt. Das Jahr 1996 brachte mit fast 12 Milliarden DM Eigenkapital einen neuen Plazierungsrekord. Viele Anbieter konnten ihren Absatz um mehr als 50 Prozent erhöhen. Die gesamte Branche steigerte den Absatz um mehr als ein Drittel.


Möglich wurde der Absatzerfolg der geschlossenen Immobilienfonds durch eine Art Endzeit-Sonderkonjunktur. Denn das Fördergebietsgesetz für die neuen Bundesländer, mit Sonderabschreibungen von 50 Prozent in den ersten fünf Jahren, lief in seiner ursprünglichen Form zum 31. Dezember 1996 aus. Und aus lauter Panik, daß nach der Jahreswende die Steuervorteile erheblich magerer ausfallen würden, zeichneten die steuerverdrossenen Bundesbürger wie nie zuvor Anteile an geschlossenen Immobilienfonds. Die Angst, daß es von 1997 an nicht mehr viel beim Fiskus zu holen gibt, wurde freilich von den Anbietern durch die Werbung kräftig geschürt.
Dabei zeigen sich die Anleger beinahe blind für die Krise am Immobilienmarkt. Selbst Büro-Leerstandsraten von 7,7 Prozent in Berlin, 7,6 Prozent in Frankfurt, 7,8 Prozent in Düsseldorf und mehr als 30 Prozent in Leipzig haben dem Run in geschlossene Immobilienfonds keinen Abbruch getan. Der Steuerspartrieb der Bundesbürger war wieder einmal stärker. Und die Branche hofft bereits darauf, daß sich die Endzeitkonjunktur in den nächsten Jahren noch ein paarmal wiederholt.
Stefan Loipfinger, Analyst für geschlossene Immobilienfonds, hat die Vertriebserwartungen der Initiatoren erfragt. Das Resultat: Auch für die Jahre 1997 und 1998 ist mit neuen Absatzrekorden bei den Anteilen geschlossener Immobilienfonds zu rechnen. Denn aller Panikmache zum Trotz, daß es bald nur noch Objekte mit der auf 25 Prozent halbierten Sonderabschreibung gebe, können die Initiatoren weiterhin noch genügend geschlossene Immobilienfonds mit 50 Prozent Sonderabschreibung anbieten.
Die Anbieter haben sich nämlich durch Anzahlungen genügend Objekte gesichert. Die Sonderabschreibungen können anders als reguläre Abschreibungen geltend gemacht werden, und von dieser Möglichkeit haben viele Initiatoren Gebrauch gemacht. Dies funktioniert so: Die Initiatoren gründeten eine Kommanditgesellschaft (KG), einzige(r) Gesellschafter war der oder waren die Initiator(en). Die KG zahlte 1996 den gesamten Kaufpreis der Immobilie, die im Laufe des Jahres 1997 fertiggestellt wird. Dies ist Bedingung dafür, daß die Sonderabschreibung auf den im voraus gezahlten Kaufpreis in Anspruch genommen werden kann.


Zeichnung 1997
Im Jahr 1997 bieten die Initiatoren die KG-Anteile Kapitalanlegern zur Zeichnung an. Die in diesem Jahr der Gesellschaft beitretenden Kommanditisten, die die Gründungskommanditisten ersetzen, können nun im Jahr 1997 die Sonderabschreibung geltend machen. Dieses Konservierungs- oder Anzahlungsmodell kann die Abschreibungen theoretisch noch bis ins Jahr 2000 hinüberretten. Denn der Gesetzgeber hat dem Investor die Möglichkeit eingeräumt, die 50 Prozent Sonderabschreibungen nach seinem Belieben auf die ersten fünf Jahre zu verteilen. Im extremen Fall können die Sonderabschreibungen also im fünften Jahr nach der Anzahlung - das wäre im Jahr 2000 - geltend gemacht werden.
Einen Riegel versuchte der Gesetzgeber allerdings mit dem Jahressteuergesetz 1997 vorzuschieben. Gleichzeitig mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 1997 wurde ein Passus in das Gesetz eingebracht, daß eine Gesellschaft noch einmal zur Zahlung der Grunderwerbsteuer herangezogen werde, wenn 95 Prozent der Gesellschafter ausgetauscht werden. Das bedeutet: Eine KG, bei der der Gründungskommanditist nicht mindestens fünf Prozent der Kommanditanteile behält, muß noch einmal Grunderwerbsteuer zahlen, diesmal allerdings nur 3,5 Prozent. Diese Neuregelung ist offenbar vor allem auf das Anzahlungsmodell gemünzt.
Ein Initiator muß also entweder mit mindestens fünf Prozent engagiert bleiben, oder es muß noch einmal Grunderwerbsteuer für den Kauf des Objektes gezahlt werden. Kapitalkräftige Initiatoren mit einem Kreditinstitut im Rücken werden vielleicht in den sauren Apfel beißen und mit mindestens fünf Prozent beteiligt bleiben. Damit werden aber Mittel gebunden, die für die Entwicklung weiterer Objekte nicht zur Verfügung stehen. In Zeiten niedriger Zinsen wie im Augenblick ist dies sicherlich leichter zu verschmerzen als in einer Hochzinsphase, aber Kosten entstehen durch die unerwünschte Kapitalbindung auf jeden Fall. Sichtbar sind diese Kosten für den Anleger, wenn er mit den anderen Kommanditisten zur Zahlung der Grunderwerbsteuer herangezogen wird.
Ausgerechnet hat dies die "Wert-Konzept", ein renommierter Anbieter geschlossener Immobilienfonds. Bei einem 100-Millionen-DM-Objekt mit der üblichen Fremdkapitalfinanzierung über 50 Prozent müssen die Anleger 50 Millionen DM aufbringen. Ein geplanter Liquiditätsüberschuß von anfänglich 2,5 Millionen DM brächte eine Anfangsausschüttung von fünf Prozent. Wenn aber die 3,5prozentige Grunderwerbsteuer noch einmal gezahlt werden müßte, hätten die Anleger 53,5 Millionen DM (statt 50 Millionen) aufzubringen. Der Liquiditätsüberschuß würde aber unverändert bei 2,5 Millionen DM bleiben, die Ausschüttungsquote würde von ursprünglich geplanten fünf Prozent auf 4,5 Prozent zurückgehen.


Endzeitboom
Die Zeche zahlen die Anleger, meint "Wert-Konzept"-Chef Hans-Peter Gippert. Das ist allerdings auch möglich, wenn die Initiatoren so generös sind, mit dem gesetzlich erforderlichen Mindestanteil von fünf Prozent engagiert zu bleiben. Dann werden eben die "weichen Kosten", die keine Substanz beinhalten, sondern durch Gebühren und Gewinnspanne des Initiators verursacht werden, noch ein wenig mehr aufgebläht.
Die Anzahlungsmodelle bis ins Jahr 2000 hinüberzuretten würde allerdings bei einem Spitzensteuersatz von 39 Prozent, wie er derzeit erwogen wird, keinen Sinn machen. Steuerbegünstigte Kapitalanlagen im allgemeinen und Anzahlungsmodelle im besonderen rechnen sich bei einem solchen Steuersatz kaum noch. Insofern profitieren die Anbieter geschlossener Immobilienfonds auch 1997 und 1998 vom Endzeitboom. Aller guten Dinge sind dann drei. A. L.

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