ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 4/2007Zwangsversteigerungen: Preiswerter Einstieg

SUPPLEMENT: PRAXiS

Zwangsversteigerungen: Preiswerter Einstieg

Dtsch Arztebl 2007; 104(45): [20]

Jobst, Peter

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Foto: caro
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Wurden 1996 gerade einmal 32 200 Immobilien zwangsversteigert, so meldeten die Amtsgerichte im Jahr 2006 bereits 91 036 Versteigerungstermine. Wer mitbietet, sollte mit den Gepflogenheiten vertraut sein.

Für die Zwangsversteigerung einer Immobilie kann es viele Gründe geben. Häufig können sich Erbengemeinschaften nicht über den geerbten Besitz einigen, oft sind jedoch eine fehlgeschlagene Finanzierung, die Ehescheidung oder der Konkurs eines Unternehmens der Grund für den Gang zum Amtsgericht. Was für die eine Seite oft eine finanzielle Katastrophe bedeutet, stellt für Kaufinteressenten eine Chance dar. Im Durchschnitt erreichen die Preise bei Zwangsversteigerungen allenfalls 60 bis 80 Prozent des Marktpreises. Kosten für Makler und Notar fallen nicht an, die Gebühren für den Zuschlag und den Grundbucheintrag liegen bei weniger als einem Prozent. Lediglich die Grunderwerbsteuer muss auch beim Kauf über eine Zwangsversteigerung bezahlt werden.
Bekannt gemacht werden Zwangsversteigerungen beim zuständigen Amtsgericht durch öffentlichen Aushang und durch ein Inserat im betreffenden Amtsblatt. Aber auch spezielle Publikationen, wie der „Versteigerungskalender“ der Ratinger Argetra GmbH und weiterer Internetanbieter, weisen auf anstehende Termine hin.
Beim Grundbuchamt erfahren potenzielle Käufer, welche Belastungen auf dem Objekt liegen.
Hier erkennt der Interessent auch, wer die Zwangsversteigerung veranlasst hat. Dies kann sich lohnen: Häufig kann in Verhandlungen mit dem Gläubiger erreicht werden, dass das Objekt nicht zwangsversteigert, sondern unmittelbar zu einem akzeptablen Preis (Faustregel: 60 bis 90 Prozent des Verkehrswerts) verkauft wird. Beim Amtsgericht, meist aber auch bei der Bank des Gläubigers, können Interessenten Einblick in das Verkehrswertgutachten nehmen, bei dem sich neben einer Baubeschreibung auch eine Liste der Mängel befindet. Auskünfte über unklare rechtliche Fragen erteilt der zuständige Rechtspfleger. Vorsicht ist allerdings geboten: Potenzielle Käufer sollten sich nicht allein auf das Gutachten als Bewertungsmaßstab verlassen. Ebenso wichtig ist eine Besichtigung des Objekts, wobei die bisherigen Eigentümer/Mieter eine Innenbesichtigung zulassen können, aber nicht müssen. Achten sollten Interessenten dabei auf die Lage des Objekts, seine Verkehrsanbindung und die Infrastruktur vor Ort. Hinsichtlich der Bauqualität sollte zumindest bei Altbauten ein Fachmann hinzugezogen werden, denn eine Gewährleistung gibt es bei Zwangsversteigerungen nicht.
Persönliches Limit setzen
Im nächsten Schritt ist die Finanzierung zu klären. Interessenten sollten von ihrer Sparkasse oder Bank eine verbindliche Finanzierungszusage einholen. Das Geldinstitut kann auch die erforderliche Sicherheitsleistung bereitstellen. Nach erfolgtem Zuschlag muss der Meistbietende eine Sicherheit in Höhe von zehn Prozent des Zuschlags hinterlegen. Das früher übliche Bargeld wird nicht mehr akzeptiert, vielmehr ist eine Bankbürgschaft, ein bankbestätigter Scheck oder eine Vorauszahlung an die Gerichtskasse notwendig.
In Zusammenhang mit der Finanzierung sollten sich Interessenten ein persönliches Limit setzen, das keinesfalls überschritten wird. Immer wieder lassen sich unerfahrene Bieter von der Atmosphäre einer Zwangsversteigerung mitreißen, sehen die Immobilie bereits als ihr Eigentum an und planen in Gedanken den Umzug. Die Folge: Der Preis steigt auf ein Niveau, das nicht mehr marktgerecht ist. Um Erfahrungen zu sammeln, lohnt sich der Besuch anderer Zwangsversteigerungstermine.
Beim eigentlichen Versteigerungstermin müssen sich alle Interessenten mit Pass oder Personalausweis legitimieren, Vollmachten werden nur im Fall einer notariellen Bestätigung anerkannt. Zunächst werden im „Bekanntmachungsteil“ die rechtlichen Formalien erledigt. Achten sollten Interessenten dabei darauf, ob das Objekt lastenfrei übernommen werden kann oder ob noch Grundschulden oder Hypotheken mit zu übernehmen sind. Auch Mieter mit langfristigen Mietverträgen oder gar ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht können den Wert eines Objekts deutlich mindern.
Die in Deutschland in 2006 versteigerten Objekte hatten einen Verkehrswert von 17,4 Milliarden Euro.
Die in Deutschland in 2006 versteigerten Objekte hatten einen Verkehrswert von 17,4 Milliarden Euro.
Taktisch vorgehen
Wird eine Immobilie erstmals versteigert, darf der Zuschlag im Interesse des bisherigen Eigentümers nicht unter 50 Prozent des Verkehrswerts liegen. Erst bei einem zweiten Termin darf diese Grenze auch unterschritten werden (wobei dann meist die Gläubigerbanken zur Rettung ihrer Forderungen mitsteigern). Beim Ersttermin haben die Gläubiger zudem ein Mitspracherecht. Werden bei der Versteigerung nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts erreicht, kann der Gläubiger den Zuschlag versagen, wenn ihm dadurch Forderungsausfälle entstehen.
Abgegeben werden die Gebote in der „Bietstunde“, die seit 1998 nur noch 30 Minuten dauert. Die Versteigerung wird allerdings nicht nach der halben Stunde abgebrochen, sondern dauert vielmehr so lange, wie noch Gebote eingehen. Taktisches Vorgehen ist dabei lohnend. Ein besonders niedriges Gebot zu Beginn der Bietstunde lockt dazu, dass andere Kaufinteressenten einsteigen und den Preis in die Höhe treiben. Sinnvoller ist ein angemessenes Gebot, das jedoch immer noch Spielraum zum Mitsteigern im Rahmen des selbstgesteckten Limits bietet. Aber auch Gebote mit „krummen“ Beträgen dienen dazu, die Mitbieter zu verwirren – und sich selbst damit möglicherweise einen günstigen Zuschlag zu sichern. Die eigentliche Hektik kommt meist erst in den letzten Minuten auf, denn jetzt geben sich auch diejenigen Interessenten zu erkennen, die zuvor passiv das Auktionsgeschehen beobachtet haben.
Ist der Zuschlag an den Meistbietenden erteilt, folgen die „Verhandlungen über den Zuschlag“. Denn selbst der Meistbietende wird nicht automatisch neuer Eigentümer, vielmehr ist die Zustimmung durch den Gläubiger erforderlich. Diese kann durch den Bankenvertreter sofort erfolgen, aber auch zunächst ausgesetzt werden. Entscheidend ist in der Regel, ob das Versteigerungsergebnis den Vorgaben des Gläubigers entspricht. Ist diese Frage geklärt, sind vom Käufer zehn Prozent des Erlöses als Sicherheitsleistung zu erbringen. Der restliche Kaufpreis ist dann innerhalb von etwa sechs Wochen beim „Verteilungstermin“ zur Zahlung fällig.
Peter Jobst
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