ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 5/2007Offene Immobilienfonds: Ruhekissen mit Fragezeichen

SUPPLEMENT: PRAXiS

Offene Immobilienfonds: Ruhekissen mit Fragezeichen

Dtsch Arztebl 2007; 104(50): [10]

Jobst, Peter

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LNSLNS Lange hat es nicht gedauert: Bereits ein Jahr nach der Krise um die Schließung mehrerer offener Immobilienfonds werden die Anteile wieder gern gekauft. Doch die Sicherheit ist trügerisch. Die Subprime-Krise zeigt die Risiken der Branche.

Foto: dpa
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Zunächst sorgte die sparkasseneigene Fondsgesellschaft Deka mit Unregelmäßigkeiten bei ihren offenen Immobilienfonds für Schlagzeilen, dann trat die Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate mit der Ankündigung einer Neubewertung ihres Fondsvermögens eine wahre Verkaufswelle los. Die Konsequenz: Die Deutsche Bank musste den Fonds zeitweise schließen, und auch bei der Deka konnten lediglich Mammutinvestitionen sowie umfangreiche Interventionen bei den angeschlossenen Sparkassen eine ähnliche Entwicklung vermeiden. Immobilienfonds – so war zu lesen – erlebten die schwerste Krise ihrer Geschichte, und die Fondsmanager müssten sich auf eher harte Zeiten einstellen.
Nicht einmal ein Jahr dauerte es jedoch, bis die Branche wieder aufatmen konnte. Bereits Ende 2006 überstiegen die Mittelzuflüsse die Summe der abgezogenen Gelder um 1,2 Milliarden Euro, und heute verzeichnet die Branche wieder eine grundsolide Entwicklung. Dennoch warnt der renommierte Fondsanalyst Stefan Loipfinger vor allzu ausgeprägter Euphorie. Denn vieles, was die Fondsgesellschaften in der Krise versprochen haben, sei mittlerweile wieder in Vergessenheit geraten. Dies gelte etwa für das neue Transparenzgebot, bei dem viele Anbieter Ausnahmeklauseln nutzen würden, um keine Mieten der Fondsobjekte publizieren zu müssen. Auch die Ratingpläne scheinen auf Eis gelegt worden zu sein, und die Bewertung der Fondsimmobilien gilt immer noch als Mysterium, dessen Systematik der private Anleger kaum versteht.
Klare Verbesserungen sind hingegen vorrangig im Bereich der Liquiditätshaltung zu beobachten: Während der Gesetzgeber Barmittel von fünf Prozent des Fondsvermögens vorschreibt, haben sich die Fondsgesellschaften auf zehn Prozent geeinigt. Zunehmend werden aber auch die Möglichkeiten genutzt, die Anteilsausgabe vorübergehend einzustellen, sofern keine geeigneten Investitionsobjekte zur Verfügung stehen. Manche Fonds versuchen zudem, über gestaffelte Rücknahmeabschläge Großanleger davon abzuhalten, Immobilienfonds als kurzfristigen Parkplatz für freie Gelder anzusehen.
Verbessert haben sich aber auch die Renditen der meisten Fonds, die in den vergangenen beiden Jahren stark unter Druck geraten waren: Mit durchschnittlich vier Prozent pro Jahr rangieren die Immobilienanteile wieder auf einem durchaus interessanten Niveau, wobei zumindest derzeit noch die teilweise Steuerbegünstigung der Ausschüttung einen weiteren positiven Aspekt darstellt. Allerdings ist diese Rendite auch weniger einem wesentlich verbesserten Management zugutezuhalten. Gerade am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt herrscht derzeit eine Art Aufbruchstimmung, sodass sich bislang als unverkäuflich eingestufte Fondsobjekte weitgehend problemlos veräußern lassen – mit der Folge steigender Preise. Aber auch die von Fondsgesellschaften zuletzt in großer Vielzahl erworbenen Auslandsimmobilien weisen oftmals – marktbedingt – attraktive Renditen auf.
Gerade dies kann jedoch zum Problem werden: Die Immobilienkrise in den USA hat gezeigt, dass es an Immobilienmärkten keineswegs nur eine Richtung für die Preise gibt. Gerade dann, wenn eine Überhitzung erkennbar wird, ist die Trendwende meist nicht mehr weit, und die Verluste fallen umso größer aus, je höher zuvor die Gewinne waren. Experten sehen inzwischen zunehmende Risiken auch in den bisherigen Boomregionen, etwa in Europa, sobald sich der Konjunkturhimmel wieder eintrübt. Die heute noch mit Euphorie gekauften Objekte in den europäischen Zentren könnten dann schnell zum Problemfall werden.
Im Übrigen sollten Anleger stets an die Kosten denken, insbesondere wenn sie lediglich kurzzeitig investieren wollen. Deutsche Immobilienfonds berechnen meist einen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent, sodass bei einer Rendite von vier Prozent der Ertrag der 15 Monate durch diese Kosten komplett aufgezehrt wird. Aber auch die dem Fondsvermögen belasteten Verwaltungsgebühren führen dazu, dass die vom Fonds erzielten Immobilienerträge deutlich reduziert beim Anleger ankommen.
Offene Immobilienfonds eigenen sich mithin durchaus zur Depotbeimischung, jedoch sollten Anleger den Anteil trotz der vermeintlich langfristig soliden Rendite keineswegs übergewichten. In jedem Fall sollten entsprechende Engagements sehr langfristig angelegt sein, als kurzzeitiger „Parkplatz für das Geld“ sind die Fonds keinesfalls geeignet. Peter Jobst
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