Immobilienkauf: Belastung richtig einschätzen

Günstige Preise und niedrige Zinssätze: Vieles spricht derzeit für einen Immobilienerwerb, wären da nicht die wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Nach wie vor gibt es bei langfristigen Immobiliendarlehen kaum Anzeichen für Zinssteigerungen. Ärzte, die geschickt vergleichen, zahlen selten mehr als vier Prozent Zinsen pro Jahr. Allerdings ist es leichtsinnig, eine so langfristige Entscheidung ausschließlich an der Höhe des Zinssatzes auszurichten. Tausende Zwangsversteigerungen jährlich sollten Mahnung genug sein.
Bei einer herkömmlichen Finanzierung ist die Immobilie erst nach 30 Jahren vollständig abgezahlt. Wer dagegen die niedrigen Zinssätze nutzt und den üblichen Tilgungsanteil von zunächst einem Prozent pro Jahr auf zwei Prozent verdoppelt, kann die Gesamtlaufzeit um einige Jahre verkürzen. Entscheidend ist dabei, dass es keinerlei Zweifel über die langfristig orientierte Zahlungsfähigkeit geben darf. Bei einem Investitionsbetrag von 300 000 Euro, einem Zinssatz von vier Prozent und einer Tilgungsrate von zwei Prozent beträgt die Annuität, also die Jahresleistung, immerhin 18 000 Euro (12 000 Euro Zinsen, 6 000 Euro Tilgung). Diese Annuität gilt aber nur bis zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindung von meist zehn Jahren. Danach wird mit allen Unwägbarkeiten, die der Kapitalmarkt zu bieten hat, neu verhandelt. Es hängt auch von der jeweiligen Zinseinschätzung des Arztes als Käufer oder Bauherr ab, für welchen Zeitraum er sich letztlich entscheidet. Unabhängig von persönlichen Präferenzen ist es derzeit sicherlich ratsam, eher über längerfristige Zinsbindungen nachzudenken und sich somit die günstigen Zinssätze ebenso langfristig zu sichern.
Soweit möglich, sollte ebenfalls sichergestellt sein, dass die Immobilie bis zum Beginn des Ruhestands weitestgehend schuldenfrei ist. Ärzte, die in wirtschaftlich schwierigen Zeiten häufig ohnehin knapp kalkulieren müssen, sollten im Vorfeld der Finanzierungsüberlegungen nüchtern die Gesamtkosten der Immobilie errechnen: Neben den reinen Bau- oder Kaufkosten einschließlich Grundstück können die Grunderwerbsteuer, die Kosten des Notars und des Grundbuchamts sowie eventuelle Maklergebühren zusätzlich zehn Prozent und mehr an finanziellem Aufwand betragen. Diese Kosten sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. Eine zusätzliche Finanzierung würde, je nach Liquiditätslage, weitere Anstrengungen und mittelfristige Einschränkungen in der Finanz- und Liquiditätsplanung des Arztes verursachen. Die Erfahrung lehrt, dass in einer solchen Situation finanzielle Mittel aus der Praxis herausgezogen werden, die dann dort fehlen. Nicht Größe und Preis der Immobilie sind entscheidend, sondern die langfristige Fähigkeit, die Zins- und Tilgungsleistungen zuverlässig und vertragsgemäß zu erbringen.
Neben dem Betrag zur Begleichung der Nebenkosten sollte kein Immobilienerwerb ohne ausreichendes Eigenkapital erfolgen. Hier gilt ein Minimum von zwanzig Prozent. Bei einer Baumaßnahme sollte zudem darauf geachtet werden, dass eine zuvor festgelegte Höchstgrenze eingehalten wird. Auch die übliche Teilfinanzierung mithilfe eigener Muskelkraft sollte nach Abstimmung mit dem Kreditgeber realistisch eingeschätzt werden und sich an den individuellen handwerklichen Möglichkeiten des Bauherrn orientieren. Hinzu kommt der Zeitfaktor: Es ist meist unrealistisch, wenn Ärzte beabsichtigen, neben ihrer Arbeit in der Praxis aufwendige Eigenleistungen durchzuführen.
Zurück zur eigentlichen Finanzierung: Die regelmäßigen Zins- und Tilgungsbelastungen sind für die Gesamtfinanzierung zu ermitteln. Angebote von Kreditgebern, die mit „Superkonditionen“ werben, sollten daraufhin geprüft werden. So sagen zum Beispiel „Vier Prozent Effektivzinsen p. a.“ bei einer Zinsbindung von fünf Jahren und einem „Beleihungsauslauf“ von 60 Prozent in der Gesamtfinanzierung wenig aus, wenn der Arzt 80 Prozent der Gesamtkosten finanzieren muss. Die fehlende Finanzierungsspitze von 20 Prozent kann bis zu etwa einem Prozent Zinsen höher liegen als die vier Prozent. Je nach Gesamtkosten der Immobilie kann sich die Zins- und Tilgungsbelastung um einen vierstelligen Betrag pro Jahr erhöhen. n
Michael Vetter

CHECKLISTE
- Im Vorfeld einer Finanzierung sollte sich der Arzt von mehreren möglichen Kreditgebern beraten lassen. Erster Ansprechpartner ist naturgemäß die Hausbank, die man auch um Angebote öffentlicher Banken, wie der Mittelstandsbank, bitten kann.
- Je nach den persönlichen Präferenzen können auch Mischfinanzierungen, beispielsweise mithilfe eines Bausparvertrags, interessant sein.
- Gemeinsam mit dem möglichen Kreditgeber sind sämtliche Kosten, die auf einen zukommen können, zu ermitteln. Neben den Zins- und Tilgungsleistungen während der Darlehenslaufzeit sind das zum Beispiel Bereitstellungszinsen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Verhandlungsposition ist der Kreditgeber hier auch durchaus zu Zugeständnissen bereit.
- Ausgangspunkt der Kalkulation sind grundsätzlich die Gesamtkosten der Finanzierung einschließlich obligatorischer Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuern, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Kosten für einen Makler.
- Ist absehbar, dass später höhere Geldbeträge zur Verfügung stehen, so sollten diese bei der Wahl des Zinsbindungszeitraums berücksichtigt werden.
- Einmal unterschriebene Darlehensverträge können kaum mehr nachgebessert werden. Ob es bei einzelnen Punkten des Darlehensvertrags Klärungsbedarf gibt, muss deshalb im Vorfeld geprüft werden.