ArchivDeutsches Ärzteblatt7/2009Hypothekenzinsen: Günstige Konditionen langfristig sichern

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Hypothekenzinsen: Günstige Konditionen langfristig sichern

Löwe, Armin

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LNSLNS Immobilienkäufer und Häuslebauer gehören zu den Nutznießern der Finanzkrise.

Jetzt niedrige Hypothekenzinsen sichern – mit diesem Slogan werben die Baufinanzierer eigentlich immer. Aber selten haben sie so recht wie im Augenblick. Immobilienkäufer und Häuslebauer gehören zu den Nutznießern der Finanzkrise und der zu ihrer Überwindung eingeschlagenen Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). In mehreren Schritten hat sie seit Herbst letzten Jahres, als die Finanzkrise mit der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers eskalierte, ihren Leitzins von 4,25 auf zwei Prozent Mitte Januar 2009 gesenkt. Die zwei Prozent – der niedrigste Leitzins nicht nur seit Bestehen der EZB, sondern auch unter dem Regime der Deutschen Bundesbank – müsse zwar nicht das Ende der Zinssenkungspolitik sein, gab EZB-Präsident Jean-Claude Trichet zu erkennen, aber es sei nicht zu erwarten, dass sich aus einer weiteren Senkung der kurzfristigen Zinsen Impulse für einen weiteren Rückgang der langfristigen Zinsen und damit auch des Hypothekenzinses ergäben.

Die Zinssätze liegen unter dem langjährigen Durchschnitt
Die Durchschnittsrendite öffentlicher Anleihen ist bereits seit dem Sommer 2008 von 4,78 auf 2,81 Prozent im Dezember zurückgegangen. Derzeit bewegt sie sich knapp bei drei Prozent, trotz weiterer Senkung der kurzfristigen Zinsen durch die EZB. Für langfristige Bundesanleihen liegt die Rendite bei 3,1 Prozent (zehn Jahre) und 3,94 Prozent (30 Jahre). Die Hypotheken werden über Pfandbriefe refinanziert, und hier bewegt sich der Zehnjahressatz knapp unter vier Prozent. Nach einer Faustregel kann man von einem Aufschlag von 0,5 Prozent für zehnjährige Hypotheken ausgehen. Im Vergleich dazu sind die Hypothekenkonditionen derzeit sehr günstig.

Die Effektivverzinsung bewegt sich im Augenblick für Hypotheken mit fünfjähriger Zinsbindung deutlich unter vier Prozent, die günstigsten Sätze liegen sogar unter 3,6 Prozent (fünf Jahre) und unter 4,2 Prozent (für zehn Jahre). Damit liegen die Sätze deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt und unter dem Niveau von 2005, dem bisherigen Tiefststand. Dieser war aber nur von kurzer Dauer. Für Häuslebauer und Käufer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen ergibt sich eine zweite Chance.

Mitunter wird auch geraten, jetzt zunächst einmal eine variable Verzinsung zu wählen und später zu festen Konditionen überzugehen. Die Effektivsätze für variable Konditionen, die entsprechend der Marktentwicklung kurzfristig steigen und fallen können, betragen derzeit effektiv etwas weniger als 3,1 Prozent, sind also günstiger als die Festzinshypotheken. Doch damit geht der Kreditnehmer das Risiko ein, den richtigen Zeitpunkt für die Sicherung der Langfristkonditionen zu verpassen. Ein Anstieg der langfristigen Zinsen ist sicherlich nicht so schnell zu erwarten, zumindest nicht, solange die Finanzkrise aktuell ist und eine deflatorische Entwicklung droht. Aber auf mittlere bis lange Sicht warnen die Experten bereits vor einem Zinsanstieg. Denn die riesigen Konjunkturpakete bedeuten eine starke Zunahme der Staatsverschuldung, die durch die Emission von Anleihen finanziert werden muss. Auf lange Sicht können die jetzigen langfristigen Niedrigzinsen keinen Bestand haben.

Weil auf längere Dauer mit einem Anstieg der Kapitalmarktzinsen zu rechnen ist, selbst wenn die (kurzfristigen) Notenbankzinsen niedrig bleiben sollten, ist es empfehlenswert, die günstigen Hypothekenzinsen langfristig zu sichern. Derzeit sind Hypotheken mit einer Laufzeit von 15, 20 oder gar 25 Jahren nur geringfügig teurer als bei Laufzeiten von fünf und zehn Jahren. Für eine Zinsfestschreibung von 25 Jahren beträgt der Zinsaufschlag gegenüber der zehnjährigen Zinsbindung derzeit nur etwa 0,55 bis 0,6 Prozent. Es ist zu erwarten, dass dieser Aufschlag mit einem allgemeinen Anstieg der langfristigen Zinsen größer wird.

Aber nicht nur Käufer und Häuslebauer, die neu finanzieren, haben die Chance, das günstige Zinsniveau zu nutzen. Nach zehn Jahren können bestehende Kreditverträge gekündigt werden (ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist), und der Kunde hat die Möglichkeit, ein neues Darlehen zu günstigeren Konditionen beim selben Institut oder bei einem anderen abzuschließen.

Nicht nur, wer jetzt finanziert, kann profitieren
Bei einem Bankwechsel muss die Grundbucheintragung geändert werden, aber die damit verbundenen Kosten zahlen sich allemal aus. Viele Banken behaupten, diese Kosten würden die Zinsersparnis zum größten Teil auffressen. Das stimmt indes nicht. Schon ein um 0,5 Prozent niedrigerer Hypothekenzins führt in zehn Jahren bei einem 100 000-Euro-Kredit zu einer Ersparnis von rund 5.000 Euro.

Wer weiß, dass er in den nächsten zwei Jahren ein Hypothekendarlehen benötigt, kann sich die aktuellen Konditionen über ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Bis zur Inanspruchnahme der Hypothek muss er zwar einen kleinen monatlichen Aufschlag zahlen, aber das kann sich rechnen. Wenn abzusehen ist, dass der Kredit in den nächsten Monaten benötigt wird, kann es günstiger sein, das Darlehen jetzt zu vereinbaren und bis zur Inanspruchnahme der Hypothek Bereitstellungszinsen zu zahlen.
Armin Löwe
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