ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSPRAXiS 3/2009Medico-Immobilienfonds: BGH-Urteil lässt Anleger hoffen

Supplement: PRAXiS

Medico-Immobilienfonds: BGH-Urteil lässt Anleger hoffen

Dtsch Arztebl 2009; 106(40): [24]

Beier, Martin

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LNSLNS Hauptsächlich über die Apobank vermittelt, haben mehr als 25 000 Ärzte und Apotheker Anteile an 34 Medico-Immobilienfonds gezeichnet – und hohe Verluste damit gemacht.

Wegen Provisionszahlungen können manche Geschäfte rückabgewickelt werden.

Alles andere als eine stabile Seitenlage: Kinos, hier der UFA-Glaspalast in Dresden, sind besonders riskante Fonds-Immobilien, weil sie monofunktional nutzbar sind. Foto: picture-alliance/akg-Images
Alles andere als eine stabile Seitenlage: Kinos, hier der UFA-Glaspalast in Dresden, sind besonders riskante Fonds-Immobilien, weil sie monofunktional nutzbar sind. Foto: picture-alliance/akg-Images
Die über die Deutsche Apotheker- und Ärztebank (Apobank) vermittelten Medico-Immobilienfonds halten nicht, was sie versprachen. Dennoch sieht die Standesbank der Heilberufe „keine Veranlassung, Kompensationszahlungen zu leisten“ – und zwar auch nicht im Hinblick auf die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Das ist freilich nur eine Sichtweise.

Das sogenannte Kick-back-Urteil des BGH (Az.: XI ZR 56/05) mit Grundsatzbeschluss vom 20. Januar 2009 (Az.: XI ZR 510/07) hat die Chancen für Anleger erhöht, ihr Geld aus schlecht laufenden Beteiligungsfonds zurückzubekommen und drückende Schulden loszuwerden. „Sofern vermittelnde Banken die Anleger nicht darüber aufgeklärt haben, dass sie hinten herum von Initiatoren Vergütungen für Vermittlungen von Anteilen an geschlossenen Fonds oder ähnlichen Anlagen bekommen haben, gibt es mittels der Kick-back-Rechtsprechung des BGH durchaus Chancen, solche Geschäfte rückabwickeln zu können“, sagt Rechtsanwalt Joachim Schweiger. Durch das Interesse an Kick-back-Vergütungen von Initiatoren hätten vermittelnde Banken ihre Kunden nicht neutral beraten. Der Kapitalmarktexperte der Kanzlei Dittke, Schweiger, Kehl & Partner in Düsseldorf: „Dieser Grundsatz der BGH-Rechtsprechung ist auf Medico-Fonds wie auch auf viele andere Steuersparanlagen zu übertragen.“

Diverse Rechtsanwälte haben inzwischen eine ganze Reihe von Schutzgemeinschaften ins Leben gerufen, um Medico-Geschädigten ihr Geld zurückzuholen. Sie prüfen, ob die Fonds von Anfang an nicht tragfähig konstruiert waren, ob Anleger arglistig getäuscht – oder grundsätzlich falsch hinsichtlich der Risiken beraten wurden.

Kick-back-Vergütungen
Die Rettungsinitiativen sind so vielschichtig, dass Anwalt Jochen Weck vor solchen Anlegerschutzvereinigungen, -stiftungen und ähnlichen Interessengemeinschaften warnt: „Das sind oft nur Mandanten-Fang-Organisationen. Da beginnt vielfach die Abzocke nach der Abzocke“, sagt der Anlegerrechtsexperte von der Kanzlei Roessner Rechtsanwälte in München. Jüngst hat das Düsseldorfer Landgericht aber noch zwei Prozesse von Medico-Anlegern gegen die Apobank abgewiesen. „Da konnte die neue BGH-Rechtsprechung offenbar noch nicht berücksichtigt werden“, meint Schweiger.

„Seit 1969 bietet das Medico-Programm Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds an, die Anlegern interessante Möglichkeiten zur Vermögensbildung bieten.“ So steht es noch heute auf der Internetseite des Fonds-Initiators Gebau AG aus dem Düsseldorfer Büroviertel Seestern. In Sichtweite der Gebau-Büros steht die Apobank-Zentrale. Vor allem über deren Geschäftsstellen und Berater haben mehr als 25 000 Ärzte, Apotheker und andere Medizindienstleister Anteile an 34 Medico-Fonds gezeichnet.

Zahnarzt Marek Z. (Name ist der Redaktion bekannt) ist sowohl mit seiner Praxis als auch privat Kunde der Apobank und als solcher an Medico-Immobilienfonds beteiligt. Das Ergebnis ist eine Katastrophe für ihn – wie auch für viele seiner Kollegen. Das Desaster beginnt damit, dass sich Z. 1998 und noch einmal 1999 das Eigenkapital für zwei Medico-Fonds voll von der Apobank kreditieren ließ. Die Begründung der empfehlenden Banker: Die Immobilien in den Fonds seien Selbstläufer. Deren Ausschüttungen würden die Zinsen für die Kredite bezahlen. Die Tilgung der Kredite könne ausgesetzt und später aus dem Ablauf zweier Lebensversicherungen geleistet werden. So lautete das nicht nur von Apobank und Gebau, sondern auch von vielen anderen Anbietern geschlossener Investmentfonds weithin praktizierte Modell. Hohe Milliardensummen fließen auch heute noch jedes Jahr in solche Beteiligungsgesellschaften, die auch dem Zweck dienen, die Steuerlast der Anleger zu senken.

Die Beteiligungsmodelle kennen noch weitere Verbindungen. Banken, deren Mitarbeiter die angeblich zukunftsträchtigen Anteile vertreiben, geben nicht nur den Käufern Kredit für die Finanzierung des eigentlich aus eigenen Mitteln zu bestreitenden Eigenkapitals. Sie geben auch den Beteiligungsfonds Kredite, die diese neben dem vermeintlichen Eigenkapital für den Bau oder den Erwerb der Fonds-Immobilien verwenden. „Das Wissen um solche Doppelkreditierungen grenzt an Vortäuschung von Kredit-sicherheiten“, sagt Anwalt Schweiger.

Angesprochen auf die Probleme von Zahnarzt Z. und seinen Kollegen räumt Gebau-Vorstand Dirk Lindner ein: „Wir haben uns, so wie viele andere auch, in den Erwartungen getäuscht. Das betrifft weniger das Ausmaß der Vermietungen und Leerstände als die Höhe der erzielbaren Mieten.“ Für die Anleger bedeutet dies, dass die Ausschüttungen der Fonds nicht für die Bezahlung der Zinsen ihrer Eigenkapital finanzierenden Kredite ausreichen. Bei einigen Fonds bleiben die Ausschüttungen inzwischen ganz aus.

Niedrige Mieten
Für Z. und Kollegen ergeben sich daraus hohe Verluste: Dank großzügiger privater Kredite zeichneten sie viel höhere Eigenkapitalanteile an den Fonds, als wenn sie wirklich Eigenkapital eingezahlt hätten. Z. hat auf diese Weise 1998 und 1999 mehr als 200 000 Euro in zwei Fonds gesteckt. Insgesamt hätten Mediziner für mehr als 700 Millionen Euro Eigenkapital-Anteile gezeichnet, teilt Gebau mit. Mithilfe zusätzlicher Investitionskredite verschiedener Banken sind insgesamt fast 1,4 Milliarden Euro investiert worden.

Geringere Mieten, niedrigere oder gar keine Ausschüttungen bedeuten zwangsläufig auch niedrigere Werte der Fonds-Immobilien und -Anteile sowie steigende Probleme für die Fonds-Kommanditisten. Die Verkaufswünsche für Fonds-Anteile, die im Zweitmarkt der Börse Hamburg aufgelistet sind, sprechen eine deutliche Sprache. Für Medico-Fonds 30 etwa würde sich ein Anleger derzeit schon mit 2 500 Euro zufriedengeben – für seinen ursprünglichen Eigenkapitaleinsatz von 25 000 Euro. Käufer für diese Anteile am Bürocenter Magdeburg sind an der Zweitmarktbörse aber nicht vorhanden. Für Anteile an zwei Fonds, die jeweils Multiplexkinos der UFA in Düsseldorf und Dresden betreiben, würden 50 Prozent akzeptiert, wenn sich bloß Käufer für Anteile über ursprünglich 5 000 und 10 000 Euro finden ließen.

Die Probleme dieser „UFA-Paläste“ wurden spätestens mit der Insolvenz der Kinokette im Jahr 2002 offensichtlich. Der heutige Betreiber zahlt nicht mehr die Mieten, die UFA einst bewilligte. Ein Gutachten hat zuletzt für Fonds 42, den Glaskasten direkt neben dem Düsseldorfer Hauptbahnhof, einen Wert von 36 Prozent ermittelt. „Kinos sind besonders schwierige Gebäude, weil sie monofunktional sind“, sagt Sandro Bardel von der Zweitmarktbörse Hamburg. 36 Prozent des ursprünglichen Fonds-Eigenkapitals sind heute nur noch etwas mehr als acht Millionen Euro. Das ist nur noch die Hälfte der zuletzt gemeldeten Hypothek auf dem Objekt. Ähnlich sieht es bei vielen Medico-Fonds aus, aber auch bei anderen Beteiligungsgesellschaften dieser Art.

„Die Hypothekenbanken werden ihre Kredite nicht kündigen, solange der Fonds ihnen die Zinsen bezahlt. Auf diese Weise können sie vermeiden, dass Forderungsausfälle sichtbar werden“, meint Analyst Bardel. „Der Verwalter löst die Fonds nicht auf, weil er weiter Verwaltungsgebühren kassiert.“

Die Probleme der Medico-Fonds und ihrer Anleger setzen sich also fort. Gebau-Vorstand Lindner sieht sich auch nicht am Pranger wegen unzureichender Mieten: „Es sind bereits Fonds außerhalb ihrer Prognosezeiträume“; will sagen: Wo nichts mehr prognostiziert wird, können auch keine Prognosen verfehlt werden. Im Übrigen, so Lindner, sei die Inflation heute nicht so hoch, wie in Kalkulationen der Fonds veranschlagt. Deshalb hätten auch die Mieten nicht so stark angehoben werden können. Was gut ist für Mieter, ist schlecht für den Vermieter, in diesem Fall Zahnarzt Z. und seine Kollegen. Das BGH-Urteil macht ihnen Hoffnung, aus der Anlage herauszukommen, die ihnen als todsicher vermittelt wurde. Martin Beier
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