Hypothekenzinsen: Günstige Konditionen langfristig sichern

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Um inflationäre Tendenzen im Keim zu ersticken, dürften die Zentralbanken die Leitzinsen behutsam anheben, sobald sich die Konjunktur belebt.

Die Hypothekenzinsen befinden sich aktuell auf einem extrem niedrigen Niveau. Selten konnten sich Häuslebauer oder Käufer von Immobilien so billiges Baugeld beschaffen. Anfang der 90er-Jahre kosteten Hypotheken mit fünfjähriger Zinsbindung noch rund neun Prozent effektiver Jahreszins. Heute sind es weniger als drei Prozent. Ähnlich ist die Entwicklung bei zehnjähriger Zinsfestschreibung.

Für die aktuell niedrigen Zinsen hat die Geldpolitik der Notenbanken gesorgt, die zur Überwindung der Kreditklemme und der wirtschaftlichen Krise weltweit die Volkswirtschaften großzügig mit Geld versorgt und die Zinsen niedrig gehalten haben, um die Wirtschaftsaktivitäten wieder anzukurbeln. Doch auf Dauer können die Zinsen nicht so niedrig bleiben. Wenn sich die Konjunktur beleben sollte (wofür es erste Anzeichen gibt), werden die Zentralbanken, um inflationäre Tendenzen im Keim zu ersticken, die Zinsen anheben müssen. Das wird behutsam geschehen, ist aber unausweichlich.

Daraus folgt: Die derzeit niedrigen Zinsen sollten genutzt werden, um die günstigen Baugeld-Konditionen langfristig festzuschreiben. Denn Abwarten lohnt sich nicht, billiger wird Baugeld kaum noch.

Früher hatte der klassische Hypothekenkredit eine Laufzeit von zehn Jahren. Doch die Zinsen sind heute auch für längere Laufzeiten so günstig, dass es sich lohnt, über eine Zinsbindung von 20 und mehr Jahren nachzudenken. Denn mit einer langfristigen Festschreibung ist der Häuslebauer auf der sicheren Seite, er macht sich von Zinsschwankungen unabhängig. „Wer sich heute für eine sehr langfristige Zinsbindung entscheidet, handelt kostenbewusst und vorausschauend“, meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Denn mit einer Zinsbindung, die die komplette Kreditdauer abdeckt, schütze sich der Kreditnehmer vor der Gefahr, später eine Anschlussfinanzierung zu möglicherweise deutlich gestiegenen Zinsen vornehmen zu müssen.

Grafik: Bundesverband Deutscher Banken

Dafür spricht auch die Tatsache, dass der Zinsabstand für Hypotheken mit 20 oder 25 Jahren Laufzeit gegenüber den kürzeren Laufzeiten sehr gering ist. Hypotheken mit 20 Jahren Laufzeit kosten derzeit 4,5 Prozent, für 25 Jahre sind es 4,62 Prozent. So viel musste um die Jahrtausendwende für eine zehnjährige Zinsfestschreibung gezahlt werden.

Viele Bauherren und Immobilienkäufer scheuen eine sehr lange Zinsbindung, weil sie sich nicht für 20 und mehr Jahre verpflichten möchten. Aber der Kreditnehmer hat nur Vorteile bei der langfristigen Zinsbindung. „Sollten die Zinsen später deutlich sinken, hat der Kreditnehmer trotz langfristiger Festschreibung nach zehn Jahren das gesetzliche Recht, seinen Vertrag kostenfrei vorzeitig zu kündigen,“ konstatiert Experte Haselsteiner. Das steht so im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Das wissen aber offensichtlich auch viele Bankberater nicht. Eine Leserin des Deutschen Ärzteblattes, die diese Information in einem früheren Beitrag über Hypothekenzinsen gelesen hatte, wurde von der Bank aufgefordert, den Beweis für diese Behauptung anzutreten. Nichts einfacher als das: In § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, heißt es: „1. Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen [. . .] 3. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.“

Es sind sogar Laufzeiten von 30 Jahren möglich, die Konditionen werden aber nicht standardmäßig veröffentlicht, die muss ein Interessent persönlich beim Bankberater oder Hypothekenspezialisten erfragen. Auch sogenannte Volltilger-Darlehen sind erwägenswert. Dabei verpflichtet sich der Kreditnehmer zu einer höheren Tilgung und erhält dafür einen günstigeren Festzins bis zur Rückzahlung des Darlehens. Wer sich seine Flexibilität erhalten will, kann aber auch ein Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung mit einem solchen kombinieren, bei dem die Zinsen für 20 oder 25 Jahre festgeschrieben sind. Dies empfiehlt sich zum Beispiel, wenn der Immobilienkäufer nach fünf Jahren die Auszahlung einer Lebensversicherung erwartet, die er für die teilweise Tilgung der Hypothek verwenden möchte.

Angesichts der derzeit niedrigen Zinsen kann es sich auch rechnen, ein bestehendes Darlehen vorzeitig zu kündigen, um ein neues aufzunehmen. Ob es sich lohnt, die dann fällige Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf zu nehmen, sollte mit einem Baufinanzierungsexperten geprüft werden. Armin Löwe