Denkmalimmobilien: Steuervorteile bleiben erhalten

Foto: dpa

Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien sind zu einem überwiegenden Teil steuerlich absetzbar. Daran wird sich vorerst auch nichts ändern.

Die schwarz-gelbe Regierung will an den besonderen Steuervorteilen für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen festhalten. So steht es im Koa-litionsvertrag. Damit bleibt eine der wenigen Steuersparmöglichkeiten, die es bei Immobilien noch gibt, erhalten. Dies war nicht selbstverständlich: „Es wird erwartet, dass der Gesetzgeber . . . direkt bei den §§ 7 h und 7 i Einkommensteuergesetz (EStG) Veränderungen vornehmen will (zum Beispiel Erhöhung der Abschreibungsperiode oder Umstellung von steuerlicher Förderung auf Zulagen)“, heißt es beispielsweise in einem Flyer des Arbeitskreises Denkmalschutz des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Diese Befürchtung wurde allerdings zu Zeiten der Großen Koalition geäußert.

Nach den §§ 7 h und 7 i EStG können für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten und Denkmalimmobilien erhöhte Abschreibungen in Anspruch genommen werden. Selbstnutzer können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten von ihrer Steuerschuld abziehen. Kapitalanleger dürfen acht Jahre lang jeweils neun Prozent und weitere vier Jahre lang jeweils sieben Prozent von den Sanierungskosten steuermindernd geltend machen und jährlich 2,5 Prozent auf die Altbausubstanz abschreiben. „Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien sind bis zu 90 Prozent steuerlich absetzbar,“ so werben mitunter Anbieter von denkmalgeschützten Immobilien. Auch wenn das meist übertrieben ist – realistischerweise sollte man eher von 70 Prozent ausgehen –, durchaus zutreffend ist die Aussage: „Keine andere Geldanlage kann Ihnen in Deutschland diese Steuerersparnis bieten.“

Schöner Wohnen: Keine andere Geldanlage bietet eine vergleichbare Steuerersparnis wie die Investition in ein denkmalgeschütztes Haus. Foto: Caro

Als im Jahr 2005 § 15 b ins EStG eingefügt wurde (der geschlossenen Fonds die Verrechnung von steuerlichen Verlusten verbietet, sofern diese über zehn Prozent hinausgehen), schien dieses Steuerschlupfloch verstopft worden zu sein – zumindest für Anleger, die fertig sanierte Objekte direkt vom Bauträger kaufen wollten. Nie einen Zweifel gab es dagegen, wenn ein Steuerpflichtiger ein Denkmal- oder Sanierungsobjekt erwarb und auf eigene Faust renovierte. Doch die meisten sind aus zeitlichen Gründen oder wegen des fehlenden Know-hows nicht in der Lage, dies zu tun, und daher hat sich der Kauf vom Bauträger als der gewöhnliche Weg durchgesetzt. Aber auch hier gibt es seit der Veröffentlichung des Anwendungserlasses zum § 15 b EStG vom Juli 2007 Klarheit: Wenn bestimmte Bedingungen eingehalten werden, fällt der Kauf direkt vom Bauträger, der auch die Sanierung vornimmt, nicht unter den § 15 b EStG.

Eindeutig ist die Steuererleichterung bei den „All-inclusive-Käufen“. In diesen Fällen kauft der Anleger oder Selbstnutzer das fertig sanierte Objekt zu einem Gesamtpreis ohne zusätzliche Nebenleistungen. Wenn mit dem Bauträger gewisse Nebenleistungen vereinbart werden, wie die Bereitstellung von Fremdkapital, heißt es aufpassen. Wird für diese Nebenleistung kein zusätzliches Entgelt vereinbart (das zu erhöhtem Steueraufwand führen könnte), ist es steuerlich unbedenklich. „Schädlich können ohnehin nur Nebenleistungen sein, die die Investitionsphase betreffen“, erläutert Hans-Joachim Beck, Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg und Mitglied im Arbeitskreis Denkmalschutz beim BFW. Dies gilt aber auch nur dann, wenn dafür ein zusätzliches Entgelt berechnet wird. Nebenleistungen in der Verwaltungsphase (Kosten für Hausverwaltung, Mietenpool) sind steuerunschädlich, wenn diese nicht für mehr als zwölf Monate im Voraus gezahlt werden. Generell auf alle Nebenleistungen zu verzichten, um die Steuervorteile nicht zu gefährden, ist also nicht nötig. Die großen Anbieter, die schon lange im Markt sind, nehmen solche Gestaltungen steuerlich hieb- und stichfest vor. Der Käufer sollte also darauf achten, dass der Bauträger Erfahrung mit der Denkmalsanierung hat.

Der Anleger oder Selbstnutzer kauft zwar fertig sanierte Wohnungen oder Häuser. Der Kaufvertrag muss aber vor Beginn der Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein. Wenn teilweise vor Abschluss des Kaufvertrags mit den Sanierungsarbeiten begonnen wurde, werden alle Steuervorteile gestrichen. Aber es gibt auch Fallstricke nicht steuerlicher Art. Da der Interessent nicht „wie gesehen“ kaufen kann, ist eine detaillierte Baubeschreibung notwendig, sonst sind unliebsame Überraschungen möglich.

Denkmalgeschützte Altbauten haben den Vorteil, dass sie in gewachsenen, attraktiven Innenstadtlagen zu finden sind. Das wissen viele Selbstnutzer zu schätzen. Ob sich hohe Sanierungsaufwendungen aber auch bei der Vermietung und/oder dem späteren Verkauf auszahlen, sollte indes kritisch hinterfragt werden. Armin Löwe