ArchivDeutsches Ärzteblatt1-2/2010Offene Immobilienfonds: Die Spreu trennt sich vom Weizen

WIRTSCHAFT

Offene Immobilienfonds: Die Spreu trennt sich vom Weizen

Dtsch Arztebl 2010; 107(1-2): A-46 / B-38 / C-38

Löwe, Armin

Als E-Mail versenden...
Auf facebook teilen...
Twittern...
Drucken...
LNSLNS Eigentlich dachte man, die Krise sei überwunden. Doch jetzt haben zwei offene Immobilienfonds aufs Neue die Rücknahme von Anteilscheinen eingestellt.

Anderen Fonds fließt hingegen mehr Anlegergeld zu, als sie investieren können.

Mit dem „DEGI International“ und dem „AXA Immoselect“ mussten im November letzten Jahres zwei offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilscheinen einstellen. Damit kommen die Anleger bis auf weiteres nicht an ihr Geld, das sie ja gerade im Vertrauen auf die jederzeitige Verfügbarkeit in offene Immobilienfonds angelegt haben. Denn genau das war in der nun 50-jährigen (Erfolgs-)Geschichte der offenen Immobilienfonds das überzeugende Werbeargument: von den Vorteilen der Immobilienanlage profitieren und gleichwohl börsentäglich an sein Geld zu kommen.

Den GAU erlebte die Branche im Oktober 2008, als nicht weniger als zwölf offene Immobilienfonds unfreiwillig zu geschlossenen Fonds wurden, weil diese wegen fehlender Liquidität die Anleger nicht mehr auszahlen konnten. Zu viele Anleger wollten damals, als die weltweite Finanzkrise ihren Höhepunkt erreichte, ihre Anteilscheine zurückgeben. Von diesen zwölf zeitweise geschlossenen Fonds hatten bis Ende Oktober 2009 immerhin acht Fonds die Rücknahme von Anteilscheinen wieder aufgenommen, rechtfertigten also wieder ihren Namen „offene Immobilienfonds“.

Die Situation ist nicht mit 2008 vergleichbar
Allerdings ist die neuerliche Schließung der beiden Fonds „DEGI International“ und „AXA Immoselect“ nicht mit der Situation im Oktober 2008 vergleichbar. Von der damaligen Krise war die gesamte Assetklasse offene Immobilienfonds getroffen. Sage und schreibe 5,1 Milliarden Euro wurden damals aus den offenen Immobilienfonds abgezogen – da half nur noch die Notbremse der Schließung. Anders sieht es aktuell aus: Im Jahresverlauf 2009 (bis Ende September) verzeichneten alle offenen Immobilienfonds zusammen Nettomittelzuflüsse von 3,1 Milliarden Euro. Allerdings profitierten davon nur einige Kapitalanlagegesellschaften mit starker Vertriebsbasis wie die Deka-Immobilien-Investment, deren Fonds über die Sparkassen verkauft werden, und die Union-Investment, die ihre Fonds über die Volks- und Raiffeisenbanken anbietet.

Den Immobilienfonds der Union flossen insgesamt 2,3 Milliarden Euro zu. Der Zustrom an Liquidität war so stark, dass der „UniImmo: Deutschland“ und der „UniImmo: Europa“ wegen der hohen Liquidität keine neuen Anteile mehr abgeben, weil das Geld nicht schnell genug in Immobilien investiert werden kann. Sie müssen sich also gegen zu viel Anlegergeld wehren. Mittelzuflüsse erzielten auch die Deka-Fonds und der „Hausinvest Europa“. Abwehrmaßnahmen gegen die zufließende Liquidität sind hier jedoch nicht notwendig.

Jene offenen Immobilienfonds, die eine zu geringe Liquidität aufweisen (gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mindestquote von fünf Prozent), haben zwei Möglichkeiten, um sich Barmittel zu verschaffen: Kredite aufnehmen. Offene Immobilienfonds dürfen die im Fonds befindlichen Objekte bis zu 50 Prozent des Verkehrswerts beleihen. Davon sind die Fonds noch weit entfernt. Die meisten haben ihre Objekte mit weniger als 30 Prozent beliehen. Solche Kredite dürfen jedoch nicht aufgenommen werden, um damit Mittelabflüsse auszugleichen.

Immobilien verkaufen. Der Verkauf von Immobilienobjekten zur Schaffung der notwendigen Liquidität ist derzeit nicht gerade ein Königsweg. Die Mieten gehen an allen europäischen Standorten zurück, und das wird auch zu Preisrückgängen führen. Die sind bislang nicht sichtbar geworden, weil die Zahl der Transaktionen stark gesunken ist. In der derzeitigen Situation will niemand verkaufen, um sich nicht dem Verdacht auszusetzen, man befinde sich in einer Notlage. Nur zwei europäische Märkte, Paris und London, haben sich nach dem Abschwung im Herbst 2008 derart erholt, dass beim Verkauf gute Preise zu erzielen sind.

Auf die Altersstruktur des Immobilienbestands achten
Auf jeden Fall werde sich die Schere zwischen guten und weniger guten offenen Immobilienfonds in den nächsten Jahren weiter öffnen, meint Sonja Knorr, Analystin der Ratingagentur Scope, die den Markt gut kennt. Derzeit bringe der beste Fonds (wenn man die mit speziellen Anlagezielsetzungen und höherem Risikoprofil weglässt) eine Jahresrendite von 4,3 Prozent, der schlechteste von –3,8 Prozent.

Dass sich die Schere weiter öffnet, liegt auch am unterschiedlichen Alter des Immobilienbestands. Vor allem ältere Fonds haben viele Objekte im Portefeuille, deren Mietverträge in den Jahren 2010 und 2011 auslaufen. Flächen in diesen Objekten werden nur zu geringeren Mieten neu vermittelt werden können. Anleger sollten also nicht nur die Liquiditätsquote beachten, sondern auch die Altersstruktur des Immobilienbestands. In Zeiten, da die Immobilienpreise tendenziell eher nachgeben, bedeutet ein hoher Mittelzufluss, dass günstige Einkäufe getätigt werden können.
Armin Löwe
Anzeige

Leserkommentare

E-Mail
Passwort

Registrieren

Um Artikel, Nachrichten oder Blogs kommentieren zu können, müssen Sie registriert sein. Sind sie bereits für den Newsletter oder den Stellenmarkt registriert, können Sie sich hier direkt anmelden.

Fachgebiet

Zum Artikel

Anzeige

Alle Leserbriefe zum Thema