ArchivDeutsches Ärzteblatt10/1996Offene Immobilienfonds: Attraktive Anlage bei hoher Steuerbelastung

VARIA: Wirtschaft - Berichte

Offene Immobilienfonds: Attraktive Anlage bei hoher Steuerbelastung

Löwe, Armin

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LNSLNS Negativschlagzeilen beherrschen derzeit den deutschen Immobilienmarkt. Leerstandsraten von zehn Prozent bei Büroimmobilien – im Ausland überhaupt nichts Besonderes – werden in Deutschland schon fast als Katastrophe empfunden. Zu spüren bekommen die Krise die Anleger in geschlossenenen Immobilienfonds. Noch ist mit den Leerstandsraten sozusagen erst die Spitze des Eisbergs erreicht. Wenn in den nächsten Jahren die Ausschüttungen ausbleiben oder reduziert werden müssen, wird sich erst der ganze Umfang der fehlgeleiteten Anlagegelder zeigen. Es wurden zu schnell und zu viele Büroimmobilien gebaut; der Bedarf wurde völlig überschätzt.
Kaum betroffen von der Krise: die offenen Immobilienfonds. Gleichwohl spüren auch hier die Anleger, daß die Zeiten schlechter geworden sind. Konnten die besten Fonds auf dem Höhepunkt der Immobilienkonjunktur 1991 Wertsteigerungen von bis 9,5 Prozent ausweisen, sind diese jetzt auf durchschnittlich 6,25 Prozent zurückgegangen. Diese Entwicklung hat allenfalls die Anleger überrascht, die davon ausgingen, der Boom würde sich fortsetzen. Die Manager der offenen Immobilienfonds haben auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms deutlich darauf hingewiesen, daß sich diese hohen Wertzuwachsraten nicht halten lassen.
In den letzten zehn Jahren konnten die besten Immobilienfonds einen Wertzuwachs von 99 und 100 Prozent erzielen. Das entspricht einer jährlichen Rendite von 7,2 Prozent. Sie setzt sich zusammen aus der Ausschüttung und dem Wertzuwachs. Bei der Renditeberechnung wird wie bei jedem anderen Investmentfonds auch unterstellt, daß die Ausschüttungen zum Kauf von Anteilen verwendet, also reinvestiert werden. Von den Ausschüttungen bleibt aber ein großer Teil steuerfrei, weil der Fonds Abschreibungen geltend machen kann, die dem einzelnen Anleger zugerechnet werden. Auch Veräußerungsgewinne bleiben vom steuerlichen Zugriff verschont. Da bei festverzinslichen Wertpapieren die gesamte Ausschüttung, nämlich der Zinsertrag, der Besteuerung unterliegt, muß ein Rendite-Vergleich zwischen festverzinslichen Wertpapieren und offenem Immobilienfonds auf die Rendite vor Steuern abstellen.
Bei einem steuerfreien Anteil der Rendite von 53,4 Prozent, wie er in den letzten zehn Jahren für den zweitbesten Fonds, den Despa, zu errechnen ist, ergibt sich bei einer 50prozentigen Progression eine Rendite vor Steuern von 10,7 Prozent. Das heißt: Ein Anleger müßte aus einer Alternativanlage, etwa einer Anleihe, eine Rendite von 10,7 Prozent erzielen, um nach Steuern auf denselben Ertrag zu kommen. Mit dem Grundwertfonds konnte ein Anleger bei 50prozentiger Steuerprogression eine Vor-Steuer-Rendite von 10,6 Prozent erreichen.
Der offene Immobilienfonds ist also ein kleines Steuersparmodell, ein sehr einfaches zudem mit wesentlich geringeren Risiken als ein geschlossener Immobilienfonds. Allerdings sind die Steuervorteile beim geschlossenen Fonds deutlich größer.


Steuersatz bedenken
Das liegt unter anderem auch daran, daß die offenen Immobilienfonds das Fördergebietsgesetz mit Sonderabschreibungen bis zu 50 Prozent in den ersten fünf Jahren nicht in Anspruch nehmen können. Mit geschlossenen Immobilienfonds läßt sich deshalb die Steuerbelastung sofort drücken. Die Investition selbst läßt sich zu einem Gutteil mit Steuerersparnis finanzieren. Dies ist bei offenen Fonds nicht möglich. Mit geringerer Steuerprogression geht wie beim geschlossenen auch beim offenen Immobilienfonds ein Teil der Attraktivität verloren. Bei einem Grenzsteuersatz von 40 Prozent ermäßigt sich die Vor-Steuer-Rendite beim Despa-Fonds auf 9,5 Prozent, bei 30 Prozent auf 8,7 Prozent. Für einen Anleger, der die Freibeträge bei der Zinsabschlagsteuer von 6 100 DM für Singles und 12 200 DM für Verheiratete nicht ausgenutzt hat, sieht die Alternativrechnung allerdings etwas anders aus. Er muß die jährliche Rendite von 7,2 Prozent, die die beiden besten offenen Immobilienfonds in den letzten zehn Jahren bei einem Steuersatz von null Prozent gebracht haben, mit dem Ertrag einer Anleihe vergleichen, die frei von Zinsabschlagsteuer vereinnahmt werden kann.
Mit festverzinslichen Wertpapieren war von Ende 1984 bis Ende 1994 ein Wertzuwachs von rund 95 Prozent zu erzielen. Um diesen Prozentsatz jedenfalls stieg der Rex-Performance-Index, ein synthetischer Index. Jedenfalls zeigt die Indexentwicklung, daß mit Anleihen in den letzten zehn Jahren eine Rendite von 6,9 Prozent per annum zu erzielen war, wenn der Anleger keine Zinsabschlagsteuer zu zahlen hatte. Auch bei einem Steuersatz von Null bleiben die Anleihen also leicht hinter den offenen Immobilienfonds zurück.
Berücksichtigt man aber den fünfprozentigen Ausgabeaufschlag, den die offenen Immobilienfonds im allgemeinen erheben, kehrt sich das Ergebnis zugunsten der Anleihen um. Denn hier fallen im Durchschnitt nur Transaktionskosten von einem Prozent für Kauf und Verkauf an. Wer allerdings Zinserträge zu versteuern hat, fährt mit offenen Immobilienfonds besser als mit Anleihen. Und gegenüber Aktien, die per Saldo höhere Erträge erbringen, ergibt sich der Vorteil, daß es keine Kursschwankungen gibt. Armin Löwe

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