ArchivDeutsches Ärzteblatt26/1997Finanzierung von Immobilien: Lebensversicherung lohnt eher selten

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Finanzierung von Immobilien: Lebensversicherung lohnt eher selten

Fegbeitel, Jürgen

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LNSLNS Wer bauen möchte, kann bei der Finanzierung auch auf Angebote von Lebensversicherungsunternehmen zurückgreifen. Dabei sind jedoch eine Reihe von Aspekten zu beachten, denn so manches Angebot hat einen Haken.


Bei einer 30jährigen Laufzeit der Lebensversicherung muß für eine Hypothek über 100 000 DM in aller Regel nicht eine Lebensversicherung in gleicher Höhe abgeschlossen werden, sondern nur zirka die hälftige Versicherungssumme. Man sollte auch nur wohldurchdacht eine 1 : 1-Belegung wählen. Zwar bleiben am Ende der Laufzeit aus der Auszahlung Mittel übrig. Diese fehlen aber unter Umständen in der Zeit der Finanzierung, also heute. Gut ist eine unüberlegte 1 : 1-Belegung immer für den Versicherungsvertreter.
Die günstigen Konditionen der Lebensversicherer wirken sich regelmäßig nur dann aus, wenn in eine solche Finanzierung erhebliche Eigenmittel (40 bis 60 Prozent) eingebracht werden. Hintergrund: Lebensversicherer dürfen die Beiträge ihrer Versicherten im wesentlichen nur mündelsicher anlegen. Das heißt, daß die Lebensversicherer Immobilien nur bis zu gewissen Grenzen (im Regelfall 40 Prozent des "Wertes") finanzieren dürfen.


Im Ausnahmefall
Da auch den Versicherern dieser "Nachteil" bekannt ist, bestehen häufig gewachsene Verbindungen zwischen Banken und Lebensversicherern, wobei die Bank für die Lebensversicherung eine über den Bereich von 40 Prozent hinausgehende Finanzierung durch eine Bürgschaft ermöglicht. Da diese aber Geld kostet oder andernfalls eine finanzierende Bank nicht zu erstrangigen Konditionen leistet, wird der Zinsvorteil aufgezehrt. Generell sollte eine privat genutzte Immobilie nur in Ausnahmefällen über Lebensversicherungsmittel finanziert werden. Bei dieser Finanzierungsform bleibt nämlich die Restschuld immer auf der Höhe, die anfänglich aufgenommen wurde. Daraus folgt, daß das Zinsänderungsrisiko hier am größten ist. Momentan befindet sich Deutschland in einer ausgeprägten Phase niedriger Zinsen. Steigt der Zins stark an, so trifft das Zinsänderungsrisiko den mit Hilfe einer Lebensversicherung finanzierenden Bauherrn auch noch in 20 Jahren in voller Kredithöhe. Der Bauherr, der regelmäßig getilgt hat, hat dann nur noch einen Bruchteil des ursprünglichen Kredits; er fährt insofern deutlich besser.


Versteuerung
Die Argumente der Versicherungsunternehmen in bezug auf Steuerfreiheit und Verdopplung der Versicherungssumme sind zudem mit Vorsicht zu genießen. Die Diskussion um die Versteuerung von Zinsen aus Lebensversicherungen ist hinlänglich bekannt; die Versteuerung auch dieser Zinsen wird sich mittelfristig der Staat nicht nehmen lassen. Fakt ist ferner: Bei einer privaten Immobilienfinanzierung muß die Belastung aus Zins und Tilgung dem versteuerten Einkommen entnommen werden. Jede Mark, die zur Tilgung eingesetzt wird, reduziert unmittelbar die Höhe der Restschuld und damit der Zinsen. Insofern ist es besser, Sollzinsen einzusparen, als deutlich niedrigere Habenzinsen (vielleicht) steuerfrei einzunehmen.
Auch die Absetzbarkeit der Lebensversicherungsbeiträge als Vorsorgeaufwendungen ist vor dem Hintergrund der sich ständig verschärfenden steuerlichen Gesetzgebung langfristig keine sichere Sache. Und wer hat bei den knapp bemessenen Vorsorgeaufwendungen in unserem Land überhaupt noch "Luft" dafür? Fazit: Es gibt unzweifelhaft Finanzierungen, bei denen der Einsatz einer Lebensversicherungsfinanzierung in Frage kommt. Aber man sollte eine solche Entscheidung gut überlegen.
Ass. Jürgen Fegbeitel,
Unternehmensberater

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