Supplement: PRAXiS

Offener Immobilienfonds: Investieren in München

Dtsch Arztebl 2010; 107(15): [17]

Löwe, Armin

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Erstmals konzentriert sich ein offener Immobilienfonds auf eine Stadt.

Foto: dpa
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Seit vielen Jahren bevorzugen die deutschen offenen Immobilienfonds globale Anlagen, vor allem investieren sie immer stärker im europäischen Ausland. „Warum in die Ferne schweifen, liegt das Gute doch so nah.“ Dieser Devise folgend bietet die Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft einen offenen Immobilienfonds an, der ausschließlich in eine deutsche Stadtregion investiert. Der nach deutschem Kapitalanlagerecht aufgelegte Fonds Catella MAX beschränkt sich komplett auf die Stadt München und setzt damit bewusst ein Gegengewicht zu den Globalisierungsfonds mit weltweiter Streuung.

Auf die bayerische Landeshauptstadt zu setzen, macht durchaus Sinn. „München liegt in allen Städterankings, bei denen Stabilität im Vordergrund steht, vorn oder zumindest in der Spitzengruppe,“ meint Andreas Kneip, Vorstandssprecher der Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft, einer Tochtergesellschaft der schwedischen Catella-Gruppe, Stockholm, die sich im Besitz der Catella Foundation und von Inter IKEA befindet. Aber nicht nur, wenn es um Stabilität geht, liegt München ganz vorn. München belegt wegen der breit diversifizierten Wirtschaft und dem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bei den deutschen und europäischen Büromärkten den ersten Rang nach einer Studie des Consultingunternehmens PricewaterhouseCoopers AG (PWC). Auch nach dem „European Regional Economic Growth Index“ (E-REGI) des internationalen Immobilien-Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle liegt München an der Spitze. Das Bevölkerungswachstum und der Anstieg der Zahl an Erwerbspersonen ist neben der ausgewogenen Wirtschaftsstruktur ein wesentlicher Faktor für die herausragende Position von München. Außerdem sprechen die niedrige Arbeitslosenquote von 5,4 Prozent (Durchschnitt in Deutschland 8,6 Prozent) und eine hohe Kaufkraft für die Attraktivität der bayerischen Metropole.

Allerdings: Auf eine Stadt zu setzen, widerspricht eigentlich der Grundidee des offenen deutschen Immobilienfonds, der sich die breite Streuung nach Standorten und Regionen auf seine Fahnen geschrieben hat. Daher war sicher viel Überzeugungsarbeit erforderlich, um die notwendige Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu erhalten. Denn der Catella MAX ist der erste offene Immobilienfonds, der sich auf eine Stadt konzentriert.

Der Fonds, der in der letzten Februarwoche aufgelegt wurde, hat bereits in zwei Objekte investiert. Zu Beginn wurde für 7,55 Millionen Euro in München-Maxvorstadt an der Augustinenstraße 79 ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer Bruttoanfangsrendite von 5,8 Prozent erworben. Das Gebäude enthält neben Einzelhandelsflächen und Büros vor allem Wohnungen (sowie 30 Tiefgaragenstellplätze). Der Fonds beschränkt sich auf Objekte von maximal zehn bis 30 Millionen Euro, die „unter dem Radar der großen Investoren liegen,“ wie Kneip erklärt. Der Schwerpunkt der Investments soll bei Vollinvestition des Fonds auf Wohnen (50 Prozent) liegen. Jeweils 20 Prozent sollen auf den Einzelhandel und Büros entfallen.

Zielgruppe des Fonds sind Anleger, die eigentlich gern direkt in eine Immobilie in München investieren wollen, etwa das klassische „Zinshaus,“ das früher die bevorzugte Altersvorsorge der Selbstständigen war. Aber an die geeigneten Objekte zu kommen, ist für den privaten Anleger kaum möglich. Hier sieht der Chef der Kapitalanlagegesellschaft, Kneip, der seit vielen Jahren den Münchner Immobilienmarkt aus der eigenen Arbeit kennt und ein leistungsfähiges Netzwerk unterhält, die besondere Stärke seines Unternehmens. Geeignete Objekte seien nicht über Makler zu akquirieren, sondern nur durch direkten Kontakt mit verkaufswilligen Eigentümern.

Vor diesem Hintergrund ist der Mindestanlagebetrag mit 300 000 Euro nicht zu hoch. So viel müsste ein Anleger, der eine Eigentumswohnung in München erwerben will, auch auf den Tisch legen. Wie bei einer Eigentumswohnung kann der Interessent die Objekte des Fonds, wenn er in München wohnt, selbst in Augenschein nehmen. Der Exklusivvertrieb an private Anleger liegt beim Münchner Privatbankhaus Merck Finck & Co, das über Filialen im gesamten Bundesgebiet verfügt. Außerdem können sich institutionelle Anleger an dem Fonds beteiligen. Weil die Zahl der Anleger begrenzt bleiben wird, ist ein monatliches Reporting an jeden Fondsbeteiligten möglich.

Steuerlich bietet die Beteiligung am Catella MAX im Vergleich zur Direktanlage Vorteile. Die Ausschüttungen eines offenen Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Anleger in höchster Progression kommen auf eine höhere Steuerlast. Gegenrechnen kann der Anleger aber wie der direkte Immobilienkäufer die Abschreibungen. Armin Löwe
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