ArchivDeutsches Ärzteblatt15/2010Kreditfinanzierungen: Variable Zinssätze beim Cap-Darlehen

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Kreditfinanzierungen: Variable Zinssätze beim Cap-Darlehen

Dtsch Arztebl 2010; 107(15): A-720 / B-628 / C-616

Vetter, Michael

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LNSLNS Zweifel über die Entwicklung der Zinssätze machen flexible Angebote wie das Cap-Darlehen interessant.

Nach einem wahren Verhandlungsmarathon über einen Zeitraum von vier Monaten schien die Entscheidung gefallen: Nach Gesprächen mit vier Banken und zwei Lebensversicherern war für Hausarzt Gernot R. klar, dass er die Finanzierung seines Praxisgebäudes über 350 000 Euro doch mit Hilfe seiner Hausbank durchführen wird. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren und einem effektiven Jahreszins von 3,85 Prozent konnten oder wollten die Mitbewerber des Kreditinstituts nicht mehr mithalten. Die weitgehend bewährte Verbindung mit der Hausbank gab letztlich den Ausschlag. Daran änderte auch der relativ niedrige Finanzierungsrahmen von 60 Prozent nichts, da R. über ausreichend Eigenkapital verfügt und dies auch, nach Rücksprache mit seinem Steuerberater, einsetzen wird. Die mit dem Darlehen von 210 000 Euro (60 Prozent von 350 000 Euro) verbundenen monatlichen Zins- und Tilgungsraten von circa 850 Euro sind derart vorsichtig kalkuliert, dass selbst vorübergehende Liquiditätsprobleme der Praxis keine Gefahr für die Zahlungen bedeuteten.

Das Zinsänderungsrisiko wird reduziert
Zum Gesamtpaket dieser Vereinbarungen gehört außerdem die Möglichkeit kostenfreier, außerplanmäßiger Tilgungen in Höhe von bis zu 15 000 Euro jährlich. Davon kann R. Gebrauch machen, wenn es die Finanzlage seiner Praxis zulässt. Auch dieser Punkt spricht für seine Hausbank, die bei den Verhandlungen schnell bereit war, dem Arzt hier entgegenzukommen. Als Kreditsicherheit soll eine bei derartigen Finanzierungen übliche Grundschuld auf die Immobilie eingetragen werden. Hinzu kommt eine Bürgschaft, die aber bereits seit längerem besteht und deren Umfang aktualisiert werden soll.

Kurz vor der geplanten Unterschrift unter den Kreditvertrag erfährt der Hausarzt jedoch über einen Kollegen von einer Finanzierungsalternative, die seine Neugierde weckt: das Cap-Darlehen.

Bei einem Cap-Darlehen, das immer mit einem variablen Zinssatz angeboten wird, vereinbaren Bank und Kunde eine Zinsobergrenze, die das Zinsänderungsrisiko des Kreditnehmers verringert. Steigt der allgemeine Zinssatz an den Geld- und Kapitalmärkten während der Darlehenslaufzeit über die vereinbarte Zinsobergrenze hinaus, zahlt der Bankkunde dennoch nicht mehr als eben diese Zinsobergrenze. Fällt dagegen das allgemeine Zinsniveau, profitiert der Bankkunde wegen des variablen Zinssatzes unmittelbar, weil die Bank die Zinssenkung weitergibt.

Der flexible Zinssatz ist der entscheidende Unterschied zur ursprünglich von R. anvisierten Festzinsvereinbarung von zehn Jahren. Da ist er zwar gegen steigende Zinsen vollständig abgesichert – an möglicherweise fallenden Zinsen kann er aber nicht partizipieren. Die Möglichkeit weiter fallender Zinsen hatte R. in den Gesprächen mit Banken und Versicherungen nur deshalb nicht thematisiert, weil er keine Möglichkeit sah, auch als Darlehensnehmer von eventuellen Zinssenkungen zu profitieren.

R. hat zwischenzeitlich entschieden, seine Hausbank sowie zwei weitere Kreditinstitute, mit denen er geschäftlich zu tun hat, um ein modifiziertes Angebot zu bitten. Der bisher geplante Finanzierungsbetrag von 210 000 Euro soll nun auf 110 000 Euro gesenkt werden, für die verbleibenden 100 000 Euro plant R. ein variabel verzinstes Cap-Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Zinsobergrenze von 4,5 Prozent. Bei in den kommenden Jahren wieder steigenden Zinsen über diese 4,5 Prozent hinaus wäre R. also abgesichert. An ebenso möglichen fallenden Zinsen wäre er genauso beteiligt. Sondertilgungen sind während dieses Zeitraums kostenfrei möglich. Natürlich hat das geringere Zinsrisiko seinen Preis. Es kostet den Arzt voraussichtlich circa 3 000 Euro als Einmalprämie. Im Ergebnis hat sich R. also für eine Mischfinanzierung entschieden, die sich aus einer Festzinsvereinbarung und dem Cap-Darlehen zusammensetzt. Ob seine Kalkulation aufgeht, ist offen.

Cap und Floor: Zinssätze innerhalb eines Korridors
Ein Cap-Darlehen wird häufig in Verbindung mit einem sogenannten Floor angeboten, so dass sich die variablen Zinssätze des jeweiligen Kredits innerhalb dieses „Korridors“ bewegen. Der Bankkunde ist dann zwar einerseits gegen Zinssteigerungen über eine bestimmte Zinshöhe hinaus abgesichert, andererseits profitiert er aber nur bis zu einer bestimmten Zinsuntergrenze von fallenden Zinssätzen. Die mit diesem Finanzierungsprodukt verbundenen Gestaltungsspielräume bieten dem Arzt insgesamt jedoch entsprechende Variationsmöglichkeiten, die auch die Absicherungskosten beeinflussen. Vor allem vor dem Hintergrund der oft langfristig benötigten Darlehen, die mit Cap- und Floor-Vereinbarungen verbunden sind, sollten hierzu also rechtzeitig sehr sorgfältige Überlegungen auch in Verbindung mit dem Steuerberater angestellt werden.
Michael Vetter
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