ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 4/2010Offene Immobilienfonds: Das bittere Ende einer Erfolgsgeschichte

SUPPLEMENT: PRAXiS

Offene Immobilienfonds: Das bittere Ende einer Erfolgsgeschichte

Dtsch Arztebl 2010; 107(45): [20]

Löwe, Armin

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Vom Glanz vergangener Zeiten bleibt wenig übrig. Nach sehr vielen guten Jahren stehen viele offene Immobilienfonds vor dem Aus. Das Problem: In Krisenzeiten lassen sich Immobilien nicht börsentäglich kostenneutral abstoßen, wie etwa Aktien oder Bundesanleihen. Foto: fotolia
Vom Glanz vergangener Zeiten bleibt wenig übrig. Nach sehr vielen guten Jahren stehen viele offene Immobilienfonds vor dem Aus. Das Problem: In Krisenzeiten lassen sich Immobilien nicht börsentäglich kostenneutral abstoßen, wie etwa Aktien oder Bundesanleihen. Foto: fotolia

Neun Immobilienfonds und ein Immobilien-dachfonds nehmen derzeit keine Anteilscheine zurück. Drei Fonds werden sogar ganz geschlossen, das heißt, die Rücknahme von Anteilen wird endgültig ausgesetzt, die Immobilien werden verkauft und der Erlös an die Anteilseigner verteilt.

Jahrzehntelang erwiesen sich die deutschen offenen Immobilienfonds als Sturm in der Brandung, wenn die Aktienbörsen durch Turbulenzen heimgesucht wurden. Offene Immobilienfonds galten als mündelsichere Anlagen. 88 Milliarden Euro haben die Bundesbürger hier investiert. Und selbst zu Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise schien es so, als wenn die offenen Immobilienfonds sich wieder einmal als Insel der Seligen erweisen würden.

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Doch mit der Krise endete die Erfolgsgeschichte. Vor zwei Jahren mussten zahlreiche Fonds die Rücknahme von Anteilscheinen einstellen, weil viele Anleger die Löcher durch den Verkauf offener Immobilienfonds stopfen wollten, die durch die Verluste in anderen Anlageklassen gerissen worden waren. Viele Anleger kommen bis heute nicht an ihr Geld, weil ihre Fonds keine Auszahlungen mehr vornehmen. Und das endgültige Ende der Erfolgsgeschichte mit jahrelang stabilen Wertzuwächsen dürfte Anfang Oktober eingeläutet worden sein, als sich die Fondsgesellschaft Kanam entschlossen hat, ihren offenen Immobilienfonds US-Grundinvest aufzulösen. Wenige Tage später folgte die Fondsgesellschaft Aberdeen mit der Mitteilung, dass auch der Degi Europa abgewickelt wird. Am 26. Oktober gab die Geschäftsführung von Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH bekannt, dass der Fonds P2 Value von Morgan Stanley endgültig geschlossen wird.

Fondsschließungen

Die Rücknahme von Anteilen der drei Fonds wird endgültig ausgesetzt, die Immobilien werden verkauft und der Erlös an die Anteilsinhaber verteilt. Es ist das erste Mal, dass offene Immobilienfonds liquidiert werden. Alle drei Fonds haben seit gut zwei Jahren keine Anteilscheine mehr zurückgenommen, weil die Liquidität fehlt, um die Anleger auszuzahlen. Das Vermögen steckt in illiquidem Immobilienvermögen, und das lässt sich nicht so schnell versilbern, gerade in den heutigen Zeiten nicht.

Dem Schritt der Kanam war eine Befragung der Anleger im US-Grundinvest vorausgegangen, ob sie bei der Wiederöffnung des seit zwei Jahren eingefrorenen Fonds ihre Anteile behalten oder zurückgeben wollten. Das Ergebnis: Das potenzielle Rückgabevolumen betrug 300 Millionen US-Dollar, eine Fortführung des Fonds war unter diesen Umständen nicht mehr möglich. Aber auch keine weitere Schließung, denn die verbietet das Investmentrecht. Mehr als zwei Jahre darf ein offener Immobilienfonds nicht die Anteilrücknahme aussetzen. Und am 1. November lief diese Zweijahresfrist für Kanam, Degi und den Morgan Stanley P2 Value ab.

Branchenkonsolidierung

Der Degi Europa hatte noch Ende September eine Pariser Büroimmobilie in Courbevoie/La Défense verkauft. Mit dem Verkaufserlös konnte die Liquidität des Fonds zusätzlich um vier Prozent auf 33 Prozent aufgestockt werden. Das Management hatte gehofft, dass die liquiden Mittel ausreichen, um alle Verkaufswünsche der Anleger befriedigen zu können. Aber durch die Liquidationsentscheidung von Kanam hatte sich der Druck auf den Degi Europa noch verstärkt.

Insgesamt neun Immobilienfonds und ein Immobilien-Dachfonds (Allianz Global Investors) nehmen derzeit keine Anteilscheine zurück, aber die meisten sind noch nicht so lange geschlossen wie die drei erwähnten, haben also eine Galgenfrist. Mit Verlusten werden die Anleger ihr Engagement bei den drei Fonds, die liquidiert werden, in jedem Fall beschließen. Beim Degi Europa und Morgan Stanley P2 Value haben Anleger seit Jahresanfang bereits mehr als 20 beziehungsweise mehr als 35 Prozent aufgrund von Abwertungen und Verkäufen unter Wert verloren. Beim Verkauf der Immobilien und der Auflösung des Fonds werden sich weitere Einbußen kaum vermeiden lassen.

Die großen Fonds wie die von Deka, Union Investment und der Deutschen-Bank-Tochter RREEF haben indes nach wie vor hohe Mittelzuflüsse. Über ihre Bankenmütter und Vertriebsgesellschaften akquirieren diese ausreichend Anlegergelder, um verkaufswillige Anleger auszuzahlen und weitere Investitionen in Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte und andere Gewerbeimmobilien tätigen zu können. Notverkäufe und negative Wertkorrekturen der Immobilien, die bei den anderen Fonds zu den hohen Geldabflüssen führten, gibt es bei diesen Fonds nicht.

Es wäre also vorschnell, jetzt den Grabgesang auf die offenen Immobilienfonds anzustimmen. Aber es wird zu einer Konsolidierung der Branche kommen, aus der diejenigen Gesellschaften gestärkt hervorgehen werden, die über einen starken Vertriebsapparat bei den Banken verfügen, über die Anteile an offenen Immobilienfonds überwiegend gekauft werden.

Neues Gesetz in Sicht

Einen leistungsfähigen Vertrieb hatte auch Degi, die zur Dresdner-Bank-Gruppe gehörte, die die Degi-Fonds vertrieb. Seit dem Verkauf der Degi 2008 an die britische Aberdeen-Gruppe fehlt der Fondsgesellschaft ein leistungsfähiger Bankenvertrieb. Und nachdem die Dresdner Bank von der Commerzbank übernommen wurde, wird von den Beratern der Commerzbank der Kauf von Hausinvest-Fonds der Tochter Commerz Real forciert und sogar der Tausch von Degi-Fonds in die hauseigenen Fonds empfohlen.

Die Idee des offenen Immobilienfonds war es, dem privaten Anleger den indirekten Immobilienbesitz zu ermöglichen, ohne dass er sich wie bei dem direkten Immobilienerwerb langfristig binden musste. Lange funktionierte diese Quadratur des Kreises: Anleger konnten börsentäglich ihre Anteilscheine zurückgeben, ohne dass der Fondsmanager die Immobilien verkaufen musste, weil es immer gelang, für die ausscheidenden Anleger neue zu gewinnen.

Das änderte sich, als große institutionelle Investoren den offenen Immobilienfonds als Zwischenanlage von Liquidität, gleichsam als Parkstation entdeckten. Offene Immobilienfonds boten nämlich eine bessere Rendite als Festgeld. Aber die offenen Immobilienfonds waren nicht in der Lage, die plötzlichen auftretenden Mittelzuflüsse und -abflüsse zu managen. Einmal wurden sie von frischem Geld überschwemmt – diese Phasen gab es auch –, ein anderes Mal mussten sie enorme Mittel an die institutionellen Anleger auszahlen, ohne so schnell Immobilien verkaufen zu können. Einige Fonds wie der Focus Nordic Cities von Catella Real Estate haben sehr frühzeitig Kündigungsfristen für institutionelle Anleger und Rücknahmeaufschläge eingeführt, um das Interesse der institutionellen Anleger an kurzfristigen Investments in offenen Immobilienfonds von vorneherein zu bremsen.

Ähnliche Maßnahmen will der Gesetzgeber nun verbindlich im Anlegerschutzgesetz vorschreiben, das Ende 2011 in Kraft treten wird. Neuanleger sollen in Zukunft erst nach einer Anlagedauer von zwei Jahren ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben können. Wer im dritten Jahr verkauft, muss sich einen Abschlag von zehn Prozent des Rücknahmekurses gefallen lassen; dieser ermäßigt sich im vierten Jahr auf fünf Prozent. Aber pro Monat können Fondsanteile für 5 000 Euro verkauft werden – ohne Haltefristen oder Rücknahmeabschläge. Damit wird der offene Immobilienfonds als Zwischenanlage für große institutionelle Anleger unattraktiv. Der private Anleger kann mit den neuen Vorschriften bestens leben. Armin Löwe

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