ArchivDÄ-TitelSupplement: PRAXiSSUPPLEMENT: PRAXiS 5/2010Umkehrhypothek: Das eigene Haus als Geldquelle im Alter

SUPPLEMENT: PRAXiS

Umkehrhypothek: Das eigene Haus als Geldquelle im Alter

Dtsch Arztebl 2010; 107(49): [26]

Löwe, Armin

Als E-Mail versenden...
Auf facebook teilen...
Twittern...
Drucken...
LNSLNS

Für ältere Hausbesitzer, die trotz Liquiditätsbedarf ihre Immobilie nicht verkaufen wollen, ist die Umkehrhypothek eine interessante Alternative.

Foto: Fotolia
Foto: Fotolia

Der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis ist auch in Deutschland schon länger bekannt: Das Haus wird an einen privaten Käufer gegen Zahlung einer monatlichen Rente veräußert, der Verkäufer sichert sich ein lebenslanges Wohnrecht. Im Allgemeinen geht der Besitz mit dem Tod des Veräußerers auf den Käufer über. Wenn der Rentenbezieher lange lebt, zahlt der Käufer mehr als beim herkömmlichen Erwerb einer Immobilie, wenn der Veräußerer früh stirbt, weniger.

Anzeige

Vorwiegend in anderen Ländern, vor allem den USA, ist eine zweite Variante bekannt: Darauf spezialisierte Firmen geben unter Einschaltung einer Bank dem Eigentümer auf das selbst genutzte Haus oder die Eigentumswohnung eine sogenannte Umkehrhypothek. Der Immobilieneigentümer nimmt also eine Hypothek auf, die tilgungsfrei ist und keine laufende Zinsbelastung mit sich bringt, und er behält ein lebenslanges Wohnrecht. Der Eigentümer beleiht sein schuldenfreies Haus und erhält dafür eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente. Er kann über die Umkehrhypothek seine selbst genutzte, schuldenfreie Immobilie zu Geld machen, ohne sie zu verkaufen. Zur Rückzahlung fällig wird die Hypothek einschließlich angesammelter Zinsen beim Auszug aus der Immobilie oder beim Tod des Hypothekenschuldners. Die Höhe der Umkehrhypothek bemisst sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, aber auch das Alter, das Geschlecht des Hypothekenschuldners und seine Lebenserwartung spielen bei Vertragsabschluss eine Rolle.

Vorsichtige Banken

Ein Verlustgeschäft für die Bank wird die Umkehrhypothek, wenn der Eigenheimbesitzer, welcher die Umkehrhypothek aufnimmt, sehr lange lebt. Weil es anders als in den USA zum Beispiel, wo die Umkehrhypothek häufig vorkommt, keine Erfahrungswerte gibt, kalkulieren die Banken sehr vorsichtig, setzen den Auszahlungsbetrag eher niedriger als höher fest. Für die Hypothek haftet einzig und allein die Immobilie, daher liegt die Auszahlungssumme deutlich unter dem Wert der Immobilie. Beim Verkauf würde der Häuschenbesitzer einen höheren Betrag vereinnahmen können, aber die Immobilie ist weg, sie kann auch nicht mehr vererbt werden.

Stirbt der Immobilienbesitzer, bevor die Umkehrhypothek zurückgezahlt ist, entscheiden die Erben, ob sie die Rückzahlung der Umkehrhypothek übernehmen oder der Bank zur Verwertung übergeben. Ist der Verkaufserlös höher als die Restschuld aus der Hypothek, erhalten die Erben die Differenz ausgezahlt. Ist dieser geringer, bleibt die Bank auf ihrem Verlust sitzen.

Die Umkehrhypothek beträgt bei einem Eintrittsalter von 65 Jahren gerade einmal 15 Prozent des Immobilienwerts. Bei Vertragsabschluss mit 72 ist es ein Viertel. Weil in einem früheren Alter als 65 Jahre die Auszahlungssumme unattraktiv wäre, setzen die Anbieter ein Mindestalter von 65 Jahren fest, die eigentliche Zielgruppe sind aber die deutlich über 65 Jahre alten Hauseigentümer.

Der erste Anbieter dieser Umkehrhypothek auf dem deutschen Markt war die Immokasse in Grünwald bei München, die 2009 mit ihrem „Immo-Renten-Plus“-Modell auf den Markt kam. 2010 ist die Deutsche Grundstücksrente hinzugekommen, die eine Umkehrhypothek als ganze Summe, aber auch als monatliche Rente auszahlt. Nur in Schleswig-Holstein bietet die Investitionsbank Schleswig-Holstein ihre ImmoRente an. Als Förderbank des Landes Schleswig Holstein darf das Institut nur im nördlichsten Bundesland tätig sein.

Auch bei anderen Banken wird über ein solches Angebot nachgedacht, aber noch ist der Kreis der Firmen überschaubar, denn es handelt sich um ein Produkt, das in Deutschland ungewöhnlich und erklärungsbedürftig ist. „Finanzberater, die unser ‚ImmoRentenPlus‘ vertreiben wollen, werden auf der ImmoKasseAkademie geschult und erhalten darüber ein Zertifikat“, erklärt Lutz Delius, Geschäftsführer der Immokasse. Der Ausdruck ImmoRente ist in diesem Fall nicht ganz zutreffend, weil die Umkehrhypothek der Immokasse bislang nur als Einmalbetrag, nicht als monatliche Rente ausgezahlt wird. Aber das soll kommen.

Kein Patentrezept

Voraussetzung für die Aufnahme einer Umkehrhypothek ist im Allgemeinen, dass es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt und dass das Eigentum schuldenfrei ist. Eine Eigentumswohnung kommt nur in- frage, wenn die Anlage nicht mehr als acht Einheiten umfasst.

In den USA, wo das Geschäft eine Tradition hat, sind vergleichsweise höhere Auszahlungen als in Deutschland üblich. Der Grund: Dort beteiligt sich der Staat teilweise an der Absicherung des Langlebigkeitsrisikos, das in Deutschland bei der Bank liegt, die entsprechend vorsichtig kalkulieren muss. Die vergleichsweise geringe Auszahlungssumme wird auch vielfach als Kritikpunkt an der Umkehrhypothek angeführt. In der Tat, der Preis ist hoch, um sich Liquidität und finanziellen Spielraum zu verschaffen. Auf der anderen Seite versetzt die Umkehrhypothek den Immobilienbesitzer in die Lage, seinen Lebensstandard zu verbessern, ohne aus seinem Haus ausziehen zu müssen. Je nach Höhe der Auszahlungssumme gewinnt er acht oder zehn Jahre oder noch mehr Jahre, die er im eigenen Haus bei höheren Einkünften verbringen kann. Auf der anderen Seite hätte er beim Verkauf des Häuschens wahrscheinlich einen weit höheren Betrag für den Lebensunterhalt zur Verfügung, müsste aber in eine andere Wohnung umziehen.

Die Umkehrhypothek ist sicher eine interessante Alternative für manchen Immobilienbesitzer, seine aktuelle finanzielle Situation zu verbessern. Aber ein Patentrezept ist sie gewiss nicht. Armin Löwe

Freistellungsaufträge anpassen

Bei den meisten Geldanlagen werden die Zinsen jeweils zum Jahresende auf dem Konto gutgeschrieben. Dabei zieht die Bank vom Anlageertrag allerdings automatisch die Abgeltungsteuer von 25 Prozent und darauf nochmals den Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent (insgesamt 26,37 Prozent) ab und überweist die Steuer direkt an den Fiskus, wenn kein entsprechender Freistellungsauftrag vorliegt. Noch höher fallen die Abzüge aus, wenn der Anleger Kirchensteuer zahlt und dies seinem Geldhaus gemeldet hat. Je nach Bundesland werden dann nochmals acht oder neun Prozent des Abgeltungsteuerbetrags fällig. Wer von Anfang an über den vollen Zinsbetrag verfügen will, sollte deshalb rechtzeitig vor dem Jahresende seine Freistellungsaufträge prüfen und gegebenenfalls anpassen. Freigestellt werden können dabei Kapitalerträge bis zur Höhe des sogenannten Sparerpauschbetrags. Der beträgt für Ledige 801 Euro und für Verheiratete 1 602 Euro pro Jahr. So bleibt beispielsweise bei einem Zinssatz von zwei Prozent ein Anlagebetrag bis zu 40 050 Euro für Ledige und 80 100 Euro für Ehepaare steuerfrei. Den Pauschbetrag kann der Sparer natürlich auch auf mehrere Geldhäuser verteilen, der Höchstbetrag darf dabei aber nicht überschritten werden. Tipp: Anleger sollten sich möglichst umgehend bei ihrer Bank erkundigen, bis wann sich der Freistellungsauftrag in diesem Jahr noch ändern lässt. Dies gilt besonders für Sparer, die die Korrektur in Papierform abwickeln wollen. Sind doch dabei meist ein paar Wochen Vorlaufzeit einzuhalten. Schneller und bequemer geht es auf elektronischem Wege: Einige Banken bieten Online-Kunden mittlerweile die Möglichkeit, Freistellungsaufträge mit Passwort und Transaktionsnummer (TAN) auch noch kurz vor Silvester einzurichten oder zu ändern. JF

Leserkommentare

E-Mail
Passwort

Registrieren

Um Artikel, Nachrichten oder Blogs kommentieren zu können, müssen Sie registriert sein. Sind sie bereits für den Newsletter oder den Stellenmarkt registriert, können Sie sich hier direkt anmelden.

Fachgebiet

Zum Artikel

Anzeige

Alle Leserbriefe zum Thema