ArchivDeutsches Ärzteblatt44/1997Finanzierung: Niedrige Zinsen langfristig nutzen

VARIA: Immobilien

Finanzierung: Niedrige Zinsen langfristig nutzen

Tietz, Jenny-Maria

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LNSLNS Wer zur Zeit Immobilien finanzieren will, sollte sich das niedrige Zinsniveau möglichst langfristig festschreiben. Für fünfjährige Laufzeiten werden derzeit effektiv etwa 5,5 Prozent, für zehn Jahre etwa 6,6 Prozent verlangt. Lohnenswert kann auch eine Festschreibung auf 15 Jahre sein, wie das folgende Beispiel zeigt.
Der Blick auf die vergangenen fünfundzwanzig Jahre zeigt, daß das durchschnittliche Zinsniveau bei Hypotheken mit zehnjähriger Zinsfestschreibung ungefähr bei effektiv 8,4 Prozent gelegen hat. Wen die aktuellen Zinsen von rund 6,6 Prozent reizen, wer über genügend Eigenkapital und ein regelmäßiges Einkommen verfügt, sollte die momentan schwache Nachfrage nach Immobilien und die damit verbundenen moderaten Preise für ein entsprechendes Engagement nutzen. Auf die optimale Strukturierung der Finanzierung sollte man trotz der günstigen Finanzierungskonditionen achten. Hierfür gilt es, den richtigen Finanzierungspartner zu finden. Bei vielen Kreditinstituten endet das Angebot von Darlehen bei einer Gesamtlaufzeit von zehn Jahren. Nur auf ausdrückliche Nachfrage hin bieten manche Institute auch längere Laufzeiten an. Häufig lohnt sich deshalb die direkte Kontaktaufnahme mit Hypothekenbanken, die auch Laufzeiten von bis zu fünfzehn Jahren bei festem Zinssatz anbieten. Diese Zinssätze liegen effektiv etwa 0,5 Prozent über den zehnjährigen Laufzeiten und bieten damit eine interessante Alternative.
Anhand eines Beispiels soll im folgenden veranschaulicht werden, wie durch die Hereinnahme von 15jährigen Laufzeiten das Zinsänderungsrisiko gegen eine vertretbare Höherbelastung über diesen Zeitraum hinweg ausgeschlossen werden kann.
Tabelle 1 zeigt die Ausgangssituation beim Erwerb der Immobilie. Das Darlehen wird aufgeteilt in drei Tranchen mit Laufzeiten von fünf, zehn und 15 Jahren. Ihre Höhe wird bestimmt durch die Tilgungsfähigkeit des Erwerbers. Zins und Tilgung sollen in dem Beispiel über die gesamte Laufzeit ungefähr gleich bleiben. Lediglich die Nebenkosten werden alle fünf Jahre etwas höher angesetzt, insbesondere deshalb, um an diese laufenden Kosten einer Immobilie zu erinnern.
In den ersten fünf Jahren ist die absolute Zinsbelastung am höchsten (Tabelle 2). Somit bleibt für die Tilgung ein entsprechend geringer Betrag übrig. Daraus ergibt sich für die erste Tranche, die nach fünf Jahren getilgt sein soll, eine Höhe von 45 000 DM. Die beiden anderen Tranchen werden in diesem Zeitraum nicht getilgt. Die monatliche Gesamtbelastung beträgt 2 071 DM. Nach fünf Jahren bleibt ein Restbetrag von 386 DM, der zusätzlich mit der letzten Rate des Darlehens zu tilgen ist.
Tabelle 3 zeigt die Finanzierungsstruktur vom sechsten Jahr an. Die Tilgung fließt für diesen Zeitraum ausschließlich in die zweite Darlehenstranche von 60 000 DM mit einer jährlichen Rate von 17 Prozent. Trotz höherer Tilgung bleibt die monatliche Gesamtbelastung in etwa gleich, da die Zinsbelastung aus der ersten Tranche weggefallen ist. Nach zehn Jahren ist dieses Darlehen vollständig getilgt.
Der Darlehensverlauf für die letzten fünf Jahre der Zinsbindung wird in Tabelle 4 dargestellt. Die monatliche Belastung liegt nahezu unverändert bei 2 054 DM. Die Tilgung der letzten Tranche erfolgt mit neun Prozent p. a. vom Darlehenswert. Am Ende dieser Laufzeit bleibt eine Restschuld von 71 988 DM, die zur Nachfinanzierung ansteht und damit auch dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt ist. Da diese Restschuld jedoch nur noch 28 Prozent des ursprünglichen Gesamtdarlehens ausmacht, würde auch ein deutlich höheres Zinsniveau die Finanzierung dann nicht mehr gefährden.
Das Zinsänderungsrisiko nach 15 Jahren kann zum Beispiel verringert werden, wenn zu Anfang noch ein Bausparvertrag über 72 000 DM abgeschlossen wird. Auch im Fall einer unvollständigen Ansparung führt eine Teilzuteilung zu einer Verminderung des nach 15 Jahren verbleibenden Finanzierungsrisikos. Fazit: Durch die Hereinnahme von 15jährigen Laufzeiten wird insgesamt ein höherer Zinsbetrag gezahlt. Dieser ist jedoch eine Art "Versicherungsprämie" für das Zinsänderungsrisiko. Andererseits ist im Beispiel der zu prolongierende Betrag auch um zirka 43 000 DM niedriger als alternativ nach zehn Jahren.
Jenny-Maria Tietz,
Quickborn
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