ArchivDeutsches Ärzteblatt13/1996Immobilienpreise: Chance in der Flaute

VARIA: Wirtschaft - Berichte

Immobilienpreise: Chance in der Flaute

Jobst, Peter

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LNSLNSLNSLNS Kaum ein anderer Markt ist derartig großen Schwankungen unterworfen wie der Immobilienmarkt. In etwa fünf- bis siebenjährigem Turnus wechseln Hausse und Baisse ab, und auch die Preisschwankungen sind mittlerweile durchaus erheblich. Nachdem der Wiedervereinigungsboom und der Nachholbedarf bei ostdeutschen Immobilien Anfang der neunziger Jahre zu einem deutlichen Nachfrageschub geführt hatten, ist auch das Angebot zuletzt deutlich gestiegen. Allein im vergangenen Jahr wurden mehr als eine Million Wohnungen an Eigentümer beziehungsweise Mieter übergeben, so daß Wohnungen in den meisten Regionen längst keine Mangelware mehr sind.
Hinzu kommt die zunehmende Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Hohe Arbeitslosenzahlen, verbunden mit Diskussionen um den Fortbestand der sozialen Absicherung, sorgen für Zurückhaltung unter den potentiellen Käufern. Und da auch Unternehmen erkannt haben, daß gerade am schwierigen Standort Deutschland die Flächenexpansion nicht unbedingt höhere Gewinne erwarten läßt, stehen nunmehr viele Bürohäuser und Gewerbeimmobilien leer – zum Leidwesen der Investoren, die meist mit hohen Steuervorteilen in derartige Objekte gelockt worden sind.
Im Ergebnis herrscht derzeit nahezu bundesweit Flaute am Immobilienmarkt. Makler bemühen sich zwar weiterhin, mit lukrativen Angeboten Kunden zu gewinnen. Die Käuferzurückhaltung drückt jedoch auf die Preise. Allenfalls gutgelegene Baugrundstücke sowie erstklassige Eigennutzer-Immobilien sind derzeit gefragt. Käufer sind damit in einer günstigen Position: Sie können nicht nur zu attraktiven Preisen einsteigen, sondern auch unter einer großen Vielzahl interessanter Objekte auswählen. Hinzu kommt das günstige Zinsniveau, das auch die Immobilie als Renditeobjekt wieder interessant erscheinen läßt. Lediglich die steuerliche Förderung wurde zu Jahresbeginn zu Lasten der Investoren verändert: Waren bisher die staatlichen Maßnahmen eng an die Einkommensverhältnisse gebunden, so daß wirtschaftlich potente Anleger auch die höchsten Steuervorteile erzielten, so gilt jetzt eine einkommens-unabhängige Zulage von maximal 40 000 DM in acht Jahren. Damit sollen insbesondere Familien mit mittleren Einkommen und mehreren Kindern angesprochen werden – wobei Kritiker anmerken, daß gerade sie auch mit den staatlichen Geldern kein Haus bauen oder kaufen können.
Einschränkungen gibt es ebenfalls bei vermieteten Objekten, wobei jedoch nach wie vor das Einkommen und – daraus abgeleitet – der Spitzensteuersatz des Anlegers eine entscheidene Rolle bei der Höhe der Förderung spielen. Während jedoch bei der Eigenheimförderung und dem Mietwohnungsbau in absehbarer Zeit keine weiteren Änderungen zu erwarten sind, ist in den neuen Bundesländern Eile angesagt. Zum Jahresende läuft voraussichtlich die 50prozentige Abschreibungsmöglichkeit nach dem Fördergebietsgesetz aus, so daß dann hier die wesentlich niedrigeren West-Sätze zur Anwendung kommen. Besonders wichtig ist es jedoch bei jeder Immobilien-Investition, das Umfeld sorgfältig unter die Lupe zu nehmen. Wichtigstes Argument für eine nachhaltige Wertsicherung ist die Lage, die möglichst interessant sein sollte. Hoch im Kurs stehen zentrumsnahe, aber dennoch ruhige Regionen mit guter Infrastruktur. Auch das Objekt selbst sollte in erstklassiger Qualität erstellt werden, und die Raumaufteilung sollte so flexibel sein, daß beispielsweise auch eine gewerbliche Nutzung in Betracht kommen könnte.
Bedenkenswert ist auch der Aspekt des "altengerechten Wohnens": Nachdem immer mehr Bundesbürger ein hohes Lebensalter erreichen und die durchschnittliche Lebenserwartung dank medizinischer Fortschritte ansteigt, ist der Kauf einer entsprechenden Wohnung langfristig sicherlich eine gute Investition. Die Palette reicht hier von "geeigneten" Wohnungen – also kleinen Wohneinheiten, die aufgrund ihrer Konstruktion auch pflege- oder behindertengerecht gestaltet werden können – bis hin zu speziellen Wohnanlagen für Senioren. Gerade hier lohnt es sich freilich, auf den Preis zu achten. Ähnlich wie bei Time-sharing-Anteilen werden die Einheiten oftmals weit überteuert angeboten. Auch Modelle wie etwa das "Einkaufen" in ein Seniorenstift haben nicht selten das Ziel, die überhöhten Verkaufspreise in bunten Hochglanzprospekten zu kaschieren. Vor dem Kauf sollte daher nicht nur die Immobilie persönlich besichtigt werden. Mindestens ebenso wichtig ist es, das Umfeld zu prüfen und Preisvergleiche vor Ort durchzuführen. Denn kostet eine "altengerechte" Wohnung 5000 DM pro Quadratmeter, eine ähnlich konzipierte "Normalwohnung" indes nur 3500 DM pro Quadratmeter, dann wird klar, daß die "altengerechte Geldanlage" auch langfristig zum Verlustgeschäft werden dürfte. Peter Jobst
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